EDILIZIA RESIDENZIALE AGEVOLATA (Legge 457/78, 493/93, 662/96, 136/99; D.M. 5/8/94; L.R. 36/05, 34/17) (casa04)
Soggetti interessati:
Province, Comuni, ERAP.
Cooperative edilizie di abitazione (comprese quelle composte da lavoratori italiani ed immigrati che intendono realizzare interventi sperimentali di edilizia residenziale):
1) iscritte All’Albo Nazionale delle società cooperative edilizie di abitazione e loro consorzi
2) non sottoposte a procedure concorsuali, né a procedure per l’accertamento giudiziario dello stato di insolvenza
3) non sospese dagli appalti pubblici
4) dotate di uno statuto che consente di locare/assegnare in godimento gli alloggi realizzati
5) in possesso di un bilancio in pareggio od in attivo nell’ultimo anno
Imprese di costruzione:
1) in possesso di attestazione S.O.A. per la classifica e/o categoria adeguata e per un importo almeno pari al costo dell’intervento
2) iscritte al Tribunale (solo in caso di cooperative) e al Registro delle imprese
3) non in stato di fallimento, liquidazione coatta amministrativa, concordato preventivo
4) non sospese dagli appalti pubblici
5) in possesso di bilancio in pareggio od in attivo nell’ultimo anno
Per beneficiare degli alloggi di edilizia residenziale agevolata (esclusi quelli classificati nelle categorie catastali A1, AB, A9), L.R. 36/05 (come modificata da ultimo dalla L.R. 16/21) stabilisce che richiedente e (limitatamente agli acquisti di cui alle successive lettere c ed e), gli altri componenti del nucleo familiare, al momento della assegnazione nonché durante il periodo di locazione, debbono possedere i seguenti requisiti:
a)essere cittadini italiani, o di UE o di Paesi Terzi, purché titolari di un permesso di soggiorno avente durata di almeno 2 anni, o di un permesso UE per soggiornanti di lungo periodo
b)avere residenza o prestare lavoro nelle Marche da almeno 5 anni (in caso di difficoltà da parte del proprietario di procedere alla locazione/vendita degli alloggi, Comune può ridurre tale periodo a 2 anni, previa autorizzazione della Regione), o essere cittadini italiani residenti all’estero, che intendono ritornare in Italia, o iscritti ad AIRE (Anagrafe di italiani residenti all’estero) in un Comune della Regione
c)non essere titolari di una quota superiore al 25% del diritto di proprietà o di altro diritto reale di godimento su un’abitazione, ovunque ubicata nel territorio nazionale, adeguata alle esigenze del nucleo familiare, che “non sia stata dichiarata inagibile dalle Autorità competenti, o non risulti unità collabente ai fini del pagamento delle imposte comunali sugli immobili”. Qualora più persone dello stesso nucleo familiare detengono una quota di tali diritti, si sommano le quote possedute da ogni componente. Non rientra nel diritto di proprietà o altro diritto reale di godimento:
– abitazione coniugale che, a seguito di un provvedimento di Autorità giudiziaria (emanato da almeno 1 anno), viene assegnata a coniuge separato e non sia pertanto nella disponibilità del richiedente
– abitazione venuta meno a seguito di sentenza di fallimento
d)avere un reddito ISEE non superiore al limite massimo fissato nel Piano regionale di: edilizia residenziale pubblica (Piano) per ciascuna tipologia di intervento. Ai fini della verifica di tale requisito, cittadini di Paesi Terzi (esclusi quanti dispongono di stato di rifugiato o di protezione sussidiaria) presentano “documentazione reddittuale e patrimoniale del Paese in cui hanno residenza fiscale” (esclusi cittadini di Paesi Terzi nei cui confronti convenzioni internazionali dispongono diversamente o rappresentanze diplomatiche o consolari dichiarano impossibilità di acquisire tale documentazione nel Paese di origine o di provenienza”)
e)non essere assegnatario, a titolo di proprietà o con patto di futura vendita, di un alloggio realizzato con contributi pubblici, o che ha beneficiato (in qualunque forma) di un finanziamento agevolato da parte dello Stato o di Enti pubblici, salvo che questo non sia più utilizzabile, “senza aver dato luogo ad indennizzo o risarcimento del danno”
f)non aver riportato, negli ultimi 10 anni dalla pubblicazione del bando, condanne (con sentenze passate in giudicato) per delitti non colposi che prevedono condanne a pene non inferiori a 2 anni. Requisito non applicato se intervenuta riabilitazione, mentre “soggetti che abbiano provveduto ad integrale risarcimento dei danni ed estinzione di ogni debito derivante dai reati di cui sopra possono beneficiare di alloggi di edilizia agevolata”
g)ulteriori requisiti od esclusioni previsti dal Piano, in funzione delle diverse categorie di intervento o di beneficiario
Giovani coppie di prossima formazione (Pubblicazioni per il matrimonio eseguite entro la scadenza del bando) o di recente costituzione (Matrimonio nei 2 anni precedenti ad emanazione del bando), in possesso dei suddetti requisiti ed eventualmente di contratti di lavoro atipico o precario, possono beneficiare di mutui ipotecari per l’acquisto di alloggi abitativi sul libero mercato, purchè non rientranti nelle categorie A/1, A/8, A/9.
Iter procedurale:
CIPE ripartisce tra le Regioni i fondi destinati all’edilizia residenziale convenzionata ed agevolata, in base a:
1) interventi di edilizia residenziale pubblica attuati nell’ambito dei programmi di riqualificazione urbana
2) interventi di nuova costruzione o di recupero di immobili a fini residenziali da parte di cooperative edilizie, imprese di costruzione, cooperative di produzione e lavoro
3) acquisto di alloggi da destinare al trasferimento temporaneo di abitanti dagli immobili da recuperare.
Giunta Regionale:
a)assegna ogni anno risorse alle Province in base all’effettiva disponibilità, definendo le procedure di monitoraggio degli interventi;
b)fissa: modalità di accesso e di gestione del Fondo di garanzia sussidiaria per concedere mutui ipotecari a giovani coppie con lavoro precario; importo del tasso di interesse e durata massima dei suddetti mutui; ammontare delle garanzie concedibili; procedure per la loro attivazione;
c)fissa criteri per individuare: beneficiari degli alloggi, tenendo conto delle graduatorie o degli elenchi predisposti dai Comuni; modalità di attestazione inerente al possesso o meno di abitazioni da parte dei beneficiari
d)definisce modalità per determinare il canone di locazione degli alloggi (comunque mai superiore a quello determinato ai sensi della Legge 431/98) commisurato a: piano finanziario di intervento; entità dei contributi; costi di gestione
e)stabilisce modalità di calcolo del prezzo di cessione degli alloggi, una volta concluso il periodo di locazione
f)definisce casistica relativa alle violazioni della convenzione, che i soggetti attuatori degli interventi di edilizia agevolata (salvo singoli cittadini) sono tenuti a stipulare con il Comune (convenzione trascritta presso la Conservatoria dei registri immobiliari a spese del beneficiario), nonché gli effetti prodotti da tali violazioni e le relative sanzioni
Tutti gli interventi di costruzione e ristrutturazione edilizia dovranno raggiungere un certo “grado di sostenibilità edilizia”, calcolato in termini di:
1) consumo delle risorse, quali: energia primaria per la climatizzazione invernale; acqua calda sanitaria; contenimento dei consumi energetici estivi; illuminazione naturale; energia elettrica da fonti rinnovabili; utilizzo di materiali rinnovabili o riciclati/recuperati; acqua potabile (compreso suo consumo per irrigazione o per usi indoor); miglioramento delle prestazioni tecniche dell’involucro edilizio
2) carichi ambientali, quali: emissione di gas serra; rifiuti solidi e liquidi; permeabilità delle aree esterne.
Valutazione di tutti questi elementi determina un punteggio variabile da 1 a 15 (ammessi al finanziamento solo interventi che conseguono un punteggio almeno pari a: 2 per le costruzioni; 1 per le ristrutturazioni).
Province elaborano, entro 180 giorni dall’approvazione del Piano regionale (se termine non rispettato, Giunta Regionale, previa diffida, interviene direttamente) il programma triennale con stralcio annuale comprendente:
a)obiettivi per ridurre il disagio abitativo dovuto a: “elevato grado di insoddisfazione degli aspiranti alloggi di ERP sovvenzionata”; famiglie con basso-medio reddito, aventi difficoltà di accesso al libero mercato delle locazioni private (priorità ad interventi nei capoluoghi di Provincia, o nei Comuni ad alta tensione abitativa, o nei Comuni sede di corsi di laurea);
b)modalità di accesso alla 1° casa di proprietà da parte di giovani coppie o cooperative di abitazione;
c)adempimenti a carico dei Comuni e degli operatori, “stabilendo termini e cause di decadenza del contributo”;
d)modalità di verifica che alloggi realizzati con i finanziamenti pubblici hanno i requisiti per l’assegnazione.
Provincia, entro 15 giorni dall’adozione, trasmette alla Regione il programma (o sue eventuali varianti), nonché relativi provvedimenti di assegnazione o revoca dei fondi.
Comuni attivano “procedure di evidenza pubblica” per individuare i soggetti attuatori degli interventi di edilizia residenziale agevolata entro 60 giorni dall’approvazione del programma provinciale, assegnando priorità agli interventi destinati alla realizzazione della 1° casa in proprietà da parte di cooperative edilizie.
A seguito del bando emanato possono avanzare richiesta al Comune ERAP, imprese di costruzione, cooperative di abitazione, consorzi e persone giuridiche da questi costituite che intendono procedere a nuove costruzioni, o al recupero, o all’acquisto con recupero di alloggi di edilizia agevolata, conformi agli strumenti urbanistici ed ai limiti minimi dimensionali previsti dalla Legge 457/78, nonché accessibili ai portatori di handicap (almeno per il 10% delle nuove costruzioni). Tali alloggi sono destinati a soggetti individuati sulla base di graduatorie predisposte dal Comune tra quanti detengono un limite di reddito ISEE inferiore a 25.000 € (Priorità sarà data agli inquilini di alloggi di ERAP, che hanno perso la qualifica di assegnatari a causa del superamento del limite di reddito di ISEE).
Acquisto di un alloggio di edilizia agevolata deve avvenire entro 10 mesi dalla comunicazione di ammissione a contributo.
Comune eroga contributo sotto forma di:
- anticipo (pari a 70% del contributo per interventi di nuova costruzione e recupero; 80% in caso di acquisto con recupero di alloggi) in 2 rate uguali (pari rispettivamente a 35% e 40% del contributo), previa dichiarazione del Direttore lavori attestante “l’avvenuta maturazione del 35% e 70% del piano finanziario” (40% e 80% in caso di acquisto con recupero)
- saldo ad ultimazione dei lavori dopo aver accertato l’effettiva esecuzione dei lavori e delle spese sostenute.
LR 34/17 ad art. 8 prevede che i soggetti pubblici o privati, beneficiari di contributi per realizzare immobili di edilizia agevolata da destinare alla locazione, per un periodo di tempo almeno pari a quello fissato nel Piano regionale, possano concludere con gli inquilini contratti di vendita anticipata dei suddetti appartamenti, purché:
a)vendita anticipata sia conclusa a seguito di richiesta del titolare del contratto di locazione residente nell’abitazione da almeno 4 anni
b)acquirente, alla data del trasferimento della proprietà, possieda, insieme agli altri componenti del nucleo familiare, i requisiti soggettivi richiesti per accedere all’edilizia residenziale pubblica agevolata
c)acquirente versa, al momento della compravendita, alla Regione un importo “determinato applicando la percentuale del 15% al prodotto tra il rateo mensile del contributo ricevuto e il numero dei mesi di cui si chiede la riduzione del vincolo”, e nel contempo si impegna “con atto unilaterale” (in mancanza di tale atto, importo da versare viene maggiorato del 10%) ad usare l’immobile come propria abitazione principale per un periodo almeno pari agli anni residuali del vincolo di locazione, o a cederlo in locazione per tale periodo a soggetti in possesso dei requisiti per accedere all’edilizia agevolata
d)parte venditrice comunica alla Regione l’avvenuta compravendita entro 30 giorni dalla stipula del contratto
I proventi derivanti dalla suddetta vendita anticipata sono destinati alla realizzazione dei programmi attuativi delle politiche abitative regionali.