COMUNE ED EDIFICAZIONE

COMUNE ED EDIFICAZIONE (D.P.R. 380/01; Legge 308/04, 134/12, 221/15; L.R. 12/92, 34/92, 22/11) (casa10)

Soggetti interessati:

Chiunque intende edificare

Iter procedurale:

Comuni:

  • disciplinano l’attività edilizia attraverso l’approvazione di uno specifico regolamento edilizio, comprendente: modalità costruttive; normative tecnico-estetiche, igienico-sanitarie, di sicurezza e vivibilità negli immobili e nelle relative pertinenze. Comuni debbono adeguare il proprio regolamento edilizio, altrimenti Regione applica nei confronti degli edifici non in regola, “poteri inibitori e di annullamento stabiliti nella legge regionale”. LR 22/11, come modificata da LR 8/18, prevede ad art. 11 che i Comuni, fino a quando non entra in vigore la legge organica sul governo del territorio (comunque non oltre il 31/12/2020), si  attengono alle seguenti disposizioni per ridurre il consumo del suolo:
  1. non adottano nuovi PRG o varianti a PRG vigenti che prevedono ulteriori espansioni di aree edificabili nelle zone agricole, se non hanno completato (per almeno il 75%) l’edificazione delle aree ricadenti nelle zone C e D, aventi la stessa destinazione urbanistica e per cui sono già stati rilasciati titoli abilitativi edilizi
  2. adottano nuovi PRG o varianti a PRG vigenti, se “finalizzati alla riduzione delle previsioni di espansione delle aree edificabili, o al recupero delle aree urbane degradate od oggetto di bonifica ambientale”
  3. adottano varianti ai PRG vigenti se necessarie all’ampliamento delle attività produttive, purchè in aree contigue a quelle già edificate. Tali disposizioni in base a LR 8/19 si applicano alle attività produttive insediate alla data del 16/04/2019

Provincie, per favorire i processi di delocalizzazione e di sviluppo delle attività produttive, possono promuovere una Conferenza dei servizi tra i Comuni interessati allo scopo di definire un procedimento condiviso di variante urbanistica, comprendente eventuali “accordi perequativi e compensativi tra gli stessi Comuni, in termini di infrastrutture, servizi, prestazioni ambientali ed aspetti finanzari”.

Comuni possono prevedere specifiche  varianti urbanistiche al PRG, volte a valorizzare il patrimonio edilizio immobiliare della Regione, Enti locali, Enti del Servizio Sanitario, eventualmente prevedendo criteri di perequazione e compensazione con i proprietari interessati.

Nelle aree non comprese nel PRG, per le opere pubbliche  o di interesse pubblico è possibile rilasciare il permesso a costruire in deroga agli strumenti urbanistici vigenti (anche in termini di mutamento di destinazione d’uso dell’area).

Legge 134/12 stabilisce che le opere edilizie  necessarie all’installazione della ricarica per i veicoli elettrici siano autorizzate dal condominio, disponendo la ripartizione delle spese. I Comuni debbono prevedere nel proprio regolamento edilizio l’obbligo per gli edifici di nuova costruzione ad uso diverso da quello residenziale (con superficie utile superiore a 500 mq.), e per gli interventi di ristrutturazione edilizia (esclusi gli immobili di proprietà delle Amministrazioni pubbliche), della installazione di infrastrutture idonee a permettere la ricarica dei veicoli elettrici da ogni spazio o parcheggio (coperto o scoperto), e da ogni box auto (pertinenziale o meno all’edificio)

  • istituiscono Sportello Unico per Edilizia (SUE) che in base a Legge 221/15 diviene unico punto di accesso per il privato alle pratiche amministrative riguardanti titolo abilitativo ed intervento edilizio corrispondente (escluso caso di edificio da adibire ad attività produttiva che rimane di competenza di SUAP), con il compito di:
  1. ricevere segnalazione certificata (SCIA) di inizio attività, domande per rilascio autorizzazione ed ogni altro atto di assenso necessario in materia di edilizia (v. parere Vigili del fuoco; autorizzazioni/certificazioni di Ufficio Tecnico Regione per  costruzioni sismiche; assenso di Amministrazione militare per opere contigue a stabilimenti dello Stato od opere di difesa; autorizzazione Direttore di  circoscrizione doganale per edifici in prossimità di area doganale; autorizzazione  Autorità del demanio marittimo; atti di assenso di Autorità competente in materia di beni culturali e paesaggio; parere Autorità competente in materia di vincoli idrogeologici; assensi in materia di servitù viarie, ferroviarie, portuali;  nulla osta di Autorità competente in materia di aree protette), nonché in materia di sicurezza nei luoghi di lavoro
  2. fornire informazioni gratuite a richiedenti su adempimenti necessari per svolgimento di pratica, elenco domande presentate e loro status procedurale, tramite accesso ad archivio informatico (contenente elementi normativi)
  3. adottare provvedimenti relativi ad accesso a documenti amministrativi e norme comunali attuative a favore di chiunque vi abbia interesse
  4. curare rapporti tra Ente locale, soggetto privato ed altre Amministrazioni pubbliche, chiamate a pronunciarsi in merito ad intervento edilizio in oggetto
  5. rilasciare permessi di costruzione, certificati attestanti prestazioni normative e determinazioni a carattere urbanistico paesaggistico ambientale, edilizio, idrogeologico di qualsiasi altro tipo rilevanti per interventi di trasformazione edilizia del territorio
  • esercitano vigilanza su “attività urbanistico-edilizia del territorio comunale, per assicurare rispondenza a norme di legge, prescrizione degli strumenti urbanistici vigenti”, comprese opere costruite per conto dello Stato, Regione, Provincia, tramite funzionari ed agenti del Comune che, qualora accertano irregolarità, redigono verbale da inoltrare ad Autorità giudiziaria, a Dirigente Ufficio Comune, ad Ufficio Tecnico Regionale, al fine di adottare provvedimenti del caso nei 30 giorni successivi. Dirigente Ufficio Comune se accertato “inizio di opere eseguite senza titolo, su aree assoggettate a vincolo di inedificabilità, o destinate a spazi pubblici, o ad interventi di edilizia residenziale pubblica”, provvede a immediata sospensione dei lavori ed alla emissione, nei successivi 45 giorni, degli atti relativi alla demolizione e ripristino stato dei luoghi, eventualmente previa comunicazione ad Autorità preposte alla tutela;
  • predispongono piano di lottizzazione da notificare ai proprietari delle aree. Questi hanno 30 giorni di tempo per accettare o meno il piano, presentando eventuali richieste di modifica. Comune in base a richieste può modificare piano, o procedere ad espropriazione di area se:
  1. interessato non accetta piano;
  2. interessato, pur accettando piano, non presenta nei tempi fissati progetto attuativo di lottizzazione, o lo presenta incompleto, o difforme rispetto alle norme urbanistiche.

In caso di piani di recupero urbanistici a seguito di insediamenti abusivi approvati da Comune, proprietari dei terreni possono chiedere, in luogo di indennità di esproprio, che vengano loro assegnati equivalenti lotti disponibili per costruire la prima abitazione, o terreni appartenenti al patrimonio comunale per continuare esercizio di attività agricola.

Piano di lottizzazione può essere presentato anche da cittadini, allegando:

  1. estratto norme urbanistiche vigenti;
  2. planimetria quotata dell’intervento progettato e piano quotato del terreno;
  3. profili altimetrici e planimetrici dei fabbricati;
  4. prescrizioni sulle destinazioni d’uso dei fabbricati;
  5. relazione tecnico descrittiva delle opere e definizione delle tipologie edilizie;
  6. documentazione fotografica della zona;
  7. elaborati concernenti opere di urbanizzazione primaria;
  8. calcoli, disegni costruttivi e computo metrico estimativo delle opere di urbanizzazione;
  9. relazione geologica e geotermica dell’area interessata;
  10. eventuali autorizzazioni Autorità competenti per aree soggette a vincolo;
  11. schema di convenzione stipulata con Comune.

Piani di lottizzazione approvati da Consiglio comunale, previo parere Commissione edilizia, hanno validità di 10 anni.

Si ha lottizzazione abusiva di terreni a scopi edificatori quando vengono iniziate opere, che comportano trasformazione urbanistica ed edilizia dei terreni stessi, in violazione degli strumenti urbanistici vigenti, o senza prescritta autorizzazione, o quando tale trasformazione avviene tramite frazionamento e vendita del terreno in lotti che “denunciano in modo non equivoco la destinazione a scopo edificatorio”.

Se Sindaco accerta lottizzazione abusiva, ordina sospensione dei lavori e “divieto di disporre dei suoli e delle opere stesse con atti tra vivi” (Qualunque atto concluso al riguardo è nullo). Provvedimento del Comune riportato nel Registro immobiliare. Se entro 90 giorni da ordinanza non presentata concessione in sanatoria, Sindaco provvede ad acquisizione aree lottizzate e demolizione delle opere abusive;

  • rilasciano certificato di destinazione urbanistica dell’area oggetto di eventuale compravendita terreni entro 30 giorni da domanda. Certificato ha validità di 1 anno, salvo che “non siano intervenuti modificazioni degli strumenti urbanistici”
  • rilasciano autorizzazioni o nulla osta per nuove costruzioni od ampliamenti di quelli esistenti per superfici superiori al 20% ed ogni altra modifica, purché conformi a strumento urbanistico approvato. Se intervento interessa più Comuni, competenza passa alla Provincia (se interessa più Province competenza è della Regione).

In base ad art. 21 della Legge 308/04 soggetto impossibilitato, “per effetto di vincoli sopravvenuti diversi da quelli di natura urbanistica”, ad edificare nell’area assegnata può chiedere al Comune la concessione di altra zona, di cui abbia “acquisita la disponibilità a fini edificatori”, purchè disposto a cedere, in caso di concessione, la “traslazione del diritto ad edificare” al Comune su area “interessata dal vincolo sopravvenuto”. Accoglimento della richiesta di traslazione del diritto ad edificare determina eventuale variante a strumento urbanistico, senza nessun indennizzo da versare a soggetto per sopravvenuto vincolo.

 

Sanzioni:

Chiunque esegue lottizzazione abusiva di terreni a scopo edificatorio: arresto fino a 2 anni + multa da 15.000 a 50.000 €.

Atti tra vivi in forma pubblica o privata, aventi ad oggetto trasferimento o costituzione di diritti reali su terreni privi del certificato di destinazione urbanistica dell’area: nulli e non trascritti nei pubblici registri immobiliari (Escluse pertinenze di edifici censiti nel catasto urbano, purché terreno inferiore a 5.000 mq.)

Frazionamenti catastali di terreni non approvati da Agenzie del Territorio se non corredati da attestazione del Comune che copia di questi depositata presso Ufficio comunale.

In caso di interventi eseguiti in totale difformità, o con variazioni sostanziali, o assenza di permesso a costruire: ingiunzione del Comune al proprietario di rimozione o demolizione di edifici. Se responsabile di abuso non provvede entro 90 giorni da ingiunzione: bene ed area di sedime, necessaria a realizzare bene o analoga superficie (comunque non oltre 10 volte superficie abusiva costruita) acquisiti di diritto gratuitamente da Comune, con conseguente trascrizione nei registri + opera acquisita demolita da Comune a spese del trasgressore, salvo che Comune non deliberi esistenza di interessi pubblici, fermo restando che opera  non contrasti con interessi urbanistici, ambientali, assetto idrogeologico.

 

Entità aiuto:

Rilascio permesso di costruire avviene a seguito di corresponsione (non oltre 60 giorni da ultimazione costruzione) di contributo commisurato a: incidenza oneri di urbanizzazione primaria (cioè riguardanti realizzazione spazi di sosta/parcheggio, fognatura, rete idrica, rete energia elettrica e gas, pubblica illuminazione, spazi di verde attrezzato) e secondaria (cioè riguardanti asili nido e scuole materne, scuole di obbligo e di istruzione superiore, mercati di quartiere, chiese, impianti sportivi, attrezzature culturali e sanitarie); costo di costruzione.

Interessato può chiedere rateizzazione del contributo o sua riduzione, impegnandosi a realizzare direttamente parte di tali opere, secondo modalità fissate dal Comune che ne rimane comunque proprietario.

Oneri di urbanizzazione definiti per classi di Comuni, tenendo conto di:

  1. ampiezza ed andamento demografico del Comune
  2. caratteristiche geografiche del Comune
  3. destinazione zona prevista da strumenti urbanistici
  4. rapporti minimi di copertura dei costi fissati da normativa nazionale
  5. differenziazione degli interventi, in modo da favorire aree a maggiore densità di costruito, e interventi di ristrutturazione edilizia rispetto a nuove costruzioni
  6. valutazione di maggior valore generato da interventi su immobili ed aree in variante urbanistica in deroga, o cambio di destinazione (50% del maggior valore versato da privato come contributo straordinario)

Tabella degli oneri di urbanizzazione aggiornata ogni 5 anni, in relazione a costi opere di urbanizzazione primaria, secondaria, generale. Tabella costi di costruzione fissata da Regione, che può articolarli in base a classe di edifici (per categorie superiori si può arrivare a maggiorazione dl costo fino a 50%). In caso di ristrutturazione, il costo è quello di intervento.

Contributo non dovuto per:

  1. interventi da realizzare in zona agricola, compresa residenza associata a conduzione del fondo e ad esigenze di imprenditore agricolo
  2. interventi di ristrutturazione ed ampliamento (fino a 20%) di edifici unifamiliari
  3. impianti, attrezzature, opere pubbliche o di interesse generale realizzate da Enti istituzionali
  4. interventi da realizzare in attuazione a provvedimenti emanati a seguito di pubblica calamità
  5. nuovi impianti, lavori, opere, installazioni relativi a fonti rinnovabili di energia, conservazione, risparmio ed uso razionale di energia nel rispetto delle norme urbanistiche, tutela artistico-storica, ambientale assesto idrogeologico

LR 12/92 stabilisce che una quota (compresa tra 5% e 30%) dei proventi derivati dagli oneri di urbanizzazione secondaria sono destinati ad interventi su chiese ed altri edifici religiosi (compresi edifici di culto e quelli per svolgimento di attività senza scopo di lucro, o funzionalmente  connessi al culto), come annualmente stabilito da Comune, in base alle necessità oggettive di esecuzione delle suddette opere. Quota è ripartita tra le confessioni religiose presenti in loco, proporzionalmente al numero di aderenti, ed erogata in base ad un programma di riparto dove è riconosciuta priorità ad opere di manutenzione straordinaria, restauro, risanamento conservativo, ristrutturazione ed ampliamento di tali edifici.

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