REGIONE E RILANCIO EDILIZIA (L.R. 22/09, 45/12, 12/13, 26/16) (casa54)
Soggetti interessati:
Cittadini, Comuni
Iter procedurale:
Regione consente:
a)ampliamento edifici residenziali nei limiti di 20% della volumetria esistente per edificio o singola unità immobiliare e può comportare aumento superiore a 1 unità immobiliare rispetto a quelle esistenti (In caso di unità abitative residenziali ubicate in zone agricole incremento complessivo massimo di 200 mc.). Se edifici residenziali hanno superfici inferiore a 80 mq. ampliamento consentito fino al raggiungimento di superficie utile netta prevista da normativa edilizia;
b)ampliamento edifici non residenziali ubicate in zone omogenee a destinazione industriale, artigianale, direzionale, commerciale, agricola, nel rispetto della normativa statale e regionale in materia di salute e sicurezza nei luoghi di lavoro e nel limite di 20% della superficie utile lorda. Ampliamento in deroga a regolamenti edilizi può riguardare anche incremento altezza edifici comunque nel limite di 20% della superficie utile lorda;
c)ampliamento consentito nei limiti di cui sopra per edifici non residenziali ubicati in zona omogenea a destinazione diversa da quanto riportato sopra, anche senza modifica della sagoma di edificio esistente;
d)ampliamento di edifici ubicati in zona agricola costruiti prima del 1950 consentito nei limiti sopra riportati, purché “non vengono alterati il tipo edilizio e le caratteristiche architettoniche”;
e)accorpamento ad edificio principale di volumetria di accessori di pertinenza per superficie massima di 100 mq., anche mediante mutamento della loro destinazione d’uso, in caso di edifici ubicati in zona agricola che non rivestono valore storico ed architettonico, “previa approvazione di apposito piano di recupero”;
f)ampliamento e trasformazione di sottotetti consentito anche mediante recupero a fini abitativi del sottotetto (cioè piano compreso tra solaio del piano di copertura e ultimo piano e falda del tetto) purché:
- assicurata per ogni unità immobiliare altezza media di almeno 2,40 m. per spazi abitativi e 2,20 m. per spazi accessori e di servizio;
- rilasciato idoneo titolo abitativo;
- osservate prescrizioni igienico-sanitarie e per contenimento del consumo energetico;
- nella zona A senza alcuna modifica di altezza di colmo e gronda e linee di pendenza delle falde.
Ammessa apertura di finestre, realizzazione di abbaini, installare lucernai al fine di reperire superficie minima per illuminazione;
g)ampliamenti precedenti ammessi se:
- finalizzati a realizzare “miglioramento del comportamento energetico in edilizia”
- mantenuta destinazione in atto di edificio o modificata conformemente a strumenti urbanistici vigenti. Se Comune accerta “impossibilità di reperire quantità minima di aree da destinare a standard e non possibile soddisfare altrimenti fabbisogni abitativi”, soggetto interessato può obbligarsi, a corrispondere al Comune “nei tempi e secondo le garanzie fidejussorie da esso stabiliti, una somma pari al valore di mercato di aree con caratteristiche simili a quelle che avrebbero dovuto cedere, comunque non inferiore ai relativi oneri di urbanizzazione”.
La LR 22/09, come modificata da ultimo da LR 2/20 consente un ulteriore incremento del 15% della volumetria o della superficie utile lorda qualora ampliamento sia dovuto ad adeguamento sismico della struttura portante di edificio esistente;
h)demolizione, anche integrale, e successiva ricostruzione di edifici residenziali (con esclusione di quelli ubicati in zona agricola, ma compresi quelli realizzati dopo 1/1/1950 ubicati in zona A con “caratteristiche architettoniche, storiche, paesaggistiche ed ambientali, non coerenti con contesto storico ed architettonico in cui inseriti”) che necessitano di essere rinnovati ed adeguati sotto il profilo di qualità architettonica con eventuale ampliamento del volume da demolire. Ammessa ricomposizione planivolumetrica, anche con forme architettoniche diverse da quelle preesistenti o con eventuale modifica, nell’ambito del dato originario, area disedime edificio preesistente, sagoma. Nelle zone agricole, nuovo edificio realizzato entro raggio di 150 m. da area di sedime di quella preesistente e ricostruzione attuata secondo tipo edilizio e caratteristiche edilizie e storiche. In ogni caso mantenuta destinazione d’uso in atto di immobile (od in caso di modifica, questa conforme a strumenti urbanistici vigenti), miglioramento di efficienza energetica ed ambientale di edifici in caso di demolizione e ricostruzione (totale o parziale). Ampliamento consentito:
- nel limite di 30% volumetria esistente da demolire con aumento di 15% di efficienza energetica di edificio rispetto a standard di legge. Limite elevato a 40% volumetria esistente da demolire se raggiunto punteggio 2 del Protocollo Itaca Marche nel caso di edifici residenziali costruiti dopo 1/1/1950. Tali limiti di ampliamento ammessi previa presentazione di piano particolareggiato di recupero approvato da Comune e nel rispetto del tipo edilizio e caratteristiche storiche ed architettoniche di altri edifici della zona;
- migliorata sostenibilità energetico ambientale di edifici;
i)demolizione, anche integrale, e ricostruzione di edifici non residenziali che necessitano di essere rinnovati ed adeguati sotto il profilo della qualità architettonica o della sicurezza antisismica, purché:
- migliorata sostenibilità energetico ambientale di edifici tramite conseguimento di scaglioni di punteggio fissati da Giunta Regionale e/o utilizzo fonti energetiche rinnovabili;
Interventi di demolizione e ricostruzione debbono sempre rispettare normativa vigente in materia sismica
j)mutamento destinazione d’uso di edifici non residenziali ubicati in zona omogenea B o C, purché: compatibili con destinazione di zona prevista da strumenti urbanistici; garantito rispetto standard urbanistici che nel caso di edifici aventi destinazione produttiva, commerciale, direzionale non risultino utilizzati prima di 1/1/2007:; intervento rientra in programma di riqualificazione urbanistica. Vietato mutamento destinazione d’uso per edifici ubicati in zona omogenea a destinazione agricola, industriale, artigianale, direzionale, commerciale, salvo che avvenga nel rispetto della normativa nazionale in materia di salute e sicurezza nei luoghi di lavoro e nei limiti di 30% superficie utile lorda da demolire, qualora ottenuto un incremento del 15% di efficienza energetica rispetto a standard di legge (40% se raggiunto punteggio 2 del Protocollo Itaca Marche). Nei casi di demolizione e ricostruzione con ampliamento distanza da confini o fabbricati va rispettata con rifacimento alla sola parte di ampliamento o sopraelevazione di edificio esistente;
k)tutti i precedenti interventi su edifici destinati ad opere pubbliche o di pubblica utilità, compresi edifici di edilizia residenziale pubblica, immobili di proprietà della Regione, di Enti locali, di ASL inseriti nel piano di alienazione e valorizzazione, anche con modifica alla destinazione d’uso, purché prevedano miglioramento di efficienza energetica, utilizzazione di fonti energetiche rinnovabili, miglioramento od adeguamento della sicurezza antisismica di edifici;
l)interventi relativi a sedi istituzionali di Regione ed Enti locali, asili nido, scuole di ogni ordine e grado, impianti sportivi di base o polivalenti di proprietà pubblica in uso ad 1 o più scuole, anche aperti ad utilizzo della collettività. Tali interventi sono ammissibili anche nei centri storici e nelle aree di tutela integrale dei Piani regolatori adeguati a PPAR;
m)interventi di demolizione, anche integrale, e ricostruzione di immobili di edilizia residenziale pubblica di proprietà di ERAP o Comuni, con eventuale ampliamento del volume esistente fino a 50% “previo accordo di programma tra ERAP e Comune interessato”.
Gli interventi di cui sopra riguardano edifici in corso di ristrutturazione o quelli ultimati alla data del 31/12/2008 e sono consentiti per quanto riguarda altezza, densità edilizia, volumetria. Numero dei piani ed altri parametri urbanistico edilizi individuali individuati da Comune in atto di recepimento della presente legge (Comune può limitare applicazione delle suddette norme a certi immobili o zone del proprio territorio in base a “saturazione edificatoria delle aree o ad altre preminenti valutazioni di carattere urbanistico, paesaggistico, ambientale”) in deroga a vigenti regolamenti urbanistici e piani urbanistici e territoriali comunali, provinciali, regionali.
La L.R. 26/16 prevede la possibilità in edifici esistenti di realizzare, nell’ambito della definizione o revisione degli strumenti urbanistici, comunque funzionali ad assetto complessivo ed unitario di specifiche aree territoriali, interventi edilizi in deroga ai limiti del DM 1444 del 21/04/1968, fermo restando rispetto delle norme del Codice Civile o della disciplina di tutela degli edifici di valore storico, architettonico e culturale.
Ampliamenti previsti da L.R. 22/09 possono aggiungersi ad incrementi volumetrici previsti da strumenti urbanistici generali del Comune e non ancora utilizzati da aventi diritto. Interventi di cui L.R. 13/90 comportano deroga di tutti i parametri urbanistico edilizi previsti, esclusa altezza massima di edifici in relazione a loro destinazione d’uso e per distanze da osservare da allevamenti di tipo industriale, nonché distanza tra fabbricati stabiliti dagli strumenti urbanistici comunali (Sono invece derogabili le distanze minime tra gli edifici e dal nastro stradale).
Se edifici costituiti da più unità immobiliari appartenenti a diversi proprietari interventi di cui sopra consentiti nel rispetto delle norme su comproprietà o condominio di edifici.
Negli ambiti di tutela integrale definiti dal PPAR o dalle disposizioni dei piani regolatori comunali, ammessi interventi di ampliamento, nonché interventi di demolizione e ricostruzione nei limiti di cui sopra, purché nuovo edificio occupi almeno 50% di area di sedime di quello preesistente e ricostruzione avvenga secondo tipo e caratteristiche edilizie storiche
Sono esclusi interventi in:
a)centri storici (Zona A), salvo quando detto in precedenza per edifici residenziali realizzati dopo 1/1/1950;
b)per quanto concerne piano di bacino (con particolare riferimento a fiume Marecchia – Conca, Tronto, Tevere) fascia di “territorio inondabile assimilabile a piena con tempi di ritorno fino a 200 anni dei principali corsi di acqua” nelle aree di versante in dissesto, nelle aree di versante interessato da valanghe a rischio molto elevato;
c)aree protette, Parchi, riserve naturali ad eccezione di quelli per i quali i piani dei Parchi prevedono interventi di recupero mediante ristrutturazione edilizia o demolizione e ricostruzione. In tal caso ampliamento di cui allaR. 22/09 non cumulabile con quello previsto dai suddetti piani;
d)aree dichiarate inedificabili per legge, per sentenza, per provvedimento amministrativo, per contratto, per atto di obbligo unilaterale “ad eccezione di quello di cui all’atto unilaterale di obbligo così come previsto da R.13/90”;
e)aree demaniali o vincolate ad uso pubblico per edifici privati e per edifici, anche parzialmente, abusivi per cui non intervenuto condono;
f)edifici, compresi quelli rurali, di particolare valore architettonico o storico e manufatti storici extraurbani sottoposti a restauro e risanamento conservativo. Se Comuni privi di strumento urbanistico adeguato a PPAR, divieto applicato ad edifici presenti nella carta IGM 1892/1895;
g)edifici aventi destinazione commerciale “circa limiti dimensionali delle strutture di vendita e dotazione minima dei parcheggi”;
h)deroga di qualunque genere in materia di sicurezza stradale e antisismica. Nelle zone di protezione stradale, gli interventi della R. 22/09 sono consentiti purché non comportano avanzamento di edificio esistente sul fronte stradale. Ai fini dell’applicazione di Art. 36 del D.P.R. 380/01, gli interventi previsti dalla L.R. 22/09 possono essere considerati ai fini della relativa sanatoria
Per edifici ed impianti esistenti adibiti ad esercizio attività turistica incrementi volumetrici ricondotti a norme regionale su turismo, fermo restando che in caso di ristrutturazione edilizia od urbanistica di struttura ricettiva alberghiera ammesso incremento volumetrico fino a 35% volume preesistente.
Rilascio del titolo abitativo edilizio avviene nel rispetto della normativa statale e regionale. Alla domanda o denuncia del proprietario interessato (al progetto in caso di opere pubbliche) da inviare a Comune competente per territorio entro 31/12/2020, pena decadenza del diritto, occorre allegare:
a)relazione redatta da progettista o tecnico abilitato che asseveri
in caso di interventi di miglioramento: miglioramento del comportamento energetico da conseguire; miglioramento o adeguamento di sicurezza antisismica;
in caso di interventi di demolizione e ricostruzione: necessità del rinnovamento ed adeguamento o miglioramento di edificio sotto il profilo della sicurezza antisismica; miglioramento efficienza energetica ed utilizzo di fonti energetiche rinnovabili;
b)dichiarazione sostitutiva notorietà di Direttore lavori attestante ultimazione dei lavori ed utilizzo di tecniche costruttive conformi e rispetto delle condizioni di cui sopra e della normativa statale e regionale vigente in materia di salute e sicurezza nei luoghi di lavoro;
c)in caso di interventi riguardanti parti strutturali di edifici: documentazione attestante rispetto della normativa antisismica vigente.
Rilascio abitabilità subordinata a accertamento esistenza opere di urbanizzazione primaria e secondaria del Comune o “impegno di interessati di procedere ad attuazione o adeguamento di queste contemporaneamente a realizzazione di interventi”.
L.R. 12/13 consente su richiesta di interessati di prorogare di 2 anni termini di inizio ed ultimazione lavori indicati nei permessi di costruire rilasciati prima di 13/6/2013 ed ancora in corso (Analoga proroga dei termini relativi a denuncia di inizio attività e segnalazione certificata di inizio attività)
Giunta Regionale, ogni 6 mesi, in collaborazione con Comuni, esegue ispezioni a campione su almeno 3% di edifici oggetto di interventi di cui sopra, con priorità per quelli aventi volumetria superiore a 5.000 mc. (Controlli eseguibili entro 5 anni da data fine lavori).
Ai contratti di lavori da affidare nel territorio comunale da parte di Enti pubblici si applicano per la stima degli importi da porre a base della procedura prezziario regionale o laddove esistono propri prezziari delle stazioni appaltanti
Sanzioni:
Mancato riscontro di quanto dichiarato in domanda di agibilità: sanzione pari a 2 volte aumento del valore venale di immobile a seguito realizzazione dei maggiori volumi o superfici conseguiti + perdita riduzione contributo di costruzione
Entità aiuto:
Proventi derivanti da versamento interessati per sopperire a mancanza area fabbricabile utilizzati da Comune per acquisizione area da destinare a standard urbanistici o migliorare qualità di standard esistenti.
Fermo restando deroghe a strumenti urbanistici vigenti, incrementi volumetrici ed incentivi economici sono alternativi e non cumulabili con quelli previsti da normative nazionali.
Enti locali possono stabilire incremento diritti di segreteria per pratiche di ampliamento costruttivo inferiore a 100% Risorse così derivate impiegate in progetti di produttività finalizzati a gestione dei suddetti procedimenti, compresi controlli.
Contributo di costruzione non dovuto in caso di ricostruzione comporta superamento barriere architettoniche con accessibilità totale ad edificio.
L.R. 45/12 consente a Giunta Regionale, sentita Assemblea regionale, che può fornire indirizzi ed a cui Giunta Regionale invia relazione annuale su attività svolta con fondi, di promuovere o partecipare, mediante conferimenti in denaro o apporti di beni immobili di sua proprietà, alla costituzione di fondi mobiliari ed immobiliari:
a)istituiti da società di gestione del risparmio (SGR) autorizzato da Banca d’Italia e individuata mediante procedure ad evidenza pubblica;
b)impiego di somme aggiuntive a quelle conferite da Regione solo per realizzazione interventi nelle Marche;
c)previste forme di partecipazione di Regione alla definizione delle strategie di investimento.
Fondi saranno impiegati sul territorio regionale, tenendo conto di: contenimento consumo del territorio (privilegiare interventi di recupero o riqualificazione urbana); applicazione tecnologie costruttive a basso consumo energetico ed impatto ambientale