IMPOSTE ACQUISTO TERRENI (D.Lgs. 228/01; D.P.R. 304/05; Legge 604/54, 97/94, 649/96, 25/10, 280/15) (terra11)
Soggetti interessati:
Persone fisiche e giuridiche che intendono acquistare un terreno
Iter procedurale:
- Imposta di registro: richiesta di registrazione da presentare ad Agenzia del Territorio entro 20 giorni da stipula atto. Valore da indicare nell’atto: reddito catastale aggiornato con coefficienti stabiliti ai fini imposte sui redditi x 75. In tal caso Agenzia del Territorio non procede ad “accertamento maggior valore”, altrimenti imposta calcolata su valore imponibile stabilito da Agenzia del Territorio.
- Imposta ipotecaria: Richiesta di registrazione da presentare alla Conservatoria Registri Immobiliari.
- Imposta catastale: Obbligo volture catastali da richiedere entro 30 giorni da registrazione atto.
Agevolazioni tributarie per “formazione o arrotondamento della piccola proprietà contadina” si applicano ad atti di compravendita, permuta (Solo per arrotondamenti aziende esistenti), enfiteusi, affitto, acquisto separato ma consensuale di usufrutto e nuda proprietà , acquisto case rurali non situate sul fondo, ma adibite ad abitazione acquirente e famiglia.
Agevolazioni si applicano solo se:
a) acquirente dedica abitualmente propria attività manuale a lavorazione terra;
b) fondo acquistato idoneo e comunque forza lavorativa nucleo familiare non inferiore ad 1/3 di quella necessaria a normale coltivazione azienda;
c) acquirente non abbia venduto nei 2 anni precedenti altri fondi o terreni di superficie complessiva superiore a 1 ha.
Terreni + fabbricati e pertinenze, costituenti compendio unico, sono considerati unità indivisibili per 10 anni dal momento della costituzione (15 anni nella Comunità Montana) e durante tale periodo non possono essere oggetto di frazionamento “per effetto di trasferimenti a causa di morte o atti tra vivi”. Predetto vincolo di indivisibilità menzionato dai notai al momento costituzione compendio e trascritto nei Pubblici registri immobiliari.
In caso di suddivisioni ereditarie attuate durante periodo di indivisibilità e qualora “beni disponibili nell’asse ereditario non consenta di soddisfare tutti gli eredi”, il compendio verrà assegnato ad erede richiedente, mentre “a favore degli eredi per la parte non soddisfatta, sorge un credito di valuta garantito da ipoteca, iscritta a tassa fissa su terreni ceduti in successione, da pagarsi entro 2 anni da apertura della stessa con un tasso di interesse di 1 punto inferiore a quello legale”. Nel caso di controversie sul valore del compendio o dei diritti agli aiuti comunitari ricadenti su questo, le parti possono rivolgersi a Camera arbitrale o Sportello di conciliazione. Se nessuno degli eredi chiede l’attribuzione preferenziale, vengono revocati aiuti UE e nazionali vigenti, compresa attribuzione delle quote di produzione in possesso agricoltore defunto che verranno attribuite a riserva nazionale e da questa a terzi agricoltori. Stessa impostazione seguita da Regioni e Comunità Montana nell’ambito di piani di ricomposizione fondiaria.
Al momento della registrazione atto, interessato deve produrre:
- stato di famiglia;
- certificato definitivo o attestato provvisorio rilasciato da Servizio Decentrato attestante requisiti di cui sopra. Se entro 3 anni non viene prodotto attestato definitivo, si applicano normali imposte ed Agenzia del Territorio recupera somme.
Se interessato, alla stipula dell’atto paga imposta intera, ha 3 anni di tempo per presentare certificato definitivo ad Agenzia del Territorio e chiedere rimborso.
Chiunque usufruisce agevolazioni tributarie della Legge 25/10 non può vendere il fondo o cessare di coltivarlo direttamente prima di 5 anni da stipula atto
Entità aiuto:
Legge 25/10 stabilisce che ad “atti di trasferimento a titolo oneroso di terreni e relative pertinenze, qualificati agricoli in base a strumenti urbanistici vigenti posti in essere a favore di coltivatori diretti ed imprenditori agricoli professionali (IAP), iscritti nella relativa gestione previdenziale, nonché operazioni fondiarie operate attraverso ISMEA soggette a:
1) imposta di registro ed ipotecaria pari a 1% in misura fissa dovuta anche in base anche in base a Legge 280’/15 comma 906 per atti di conferimento a titolo oneroso di terreni agricoli e relative pertinenze, posti in essere a favore di proprietari di masi chiusi da loro coltivati (15% secondo Legge 280/15 per soggetti diversi da imprenditori agricoli professionali iscritti ad INPS o per associazioni o società cooperative in caso di acquisto terreni agricoli e relative pertinenze)
2) imposta catastale nella misura di 1%
3) imposta ipotecaria pari ad 1,60%
4) onorari notarili ridotti di 50%
Legge 280/15 comma 907 estende agevolazioni di cui sopra “al coniuge o parenti in linea retta, purché già proprietari di terreni agricoli e conviventi di soggetti aventi requisiti di coltivatori diretti o IAP
Art. 7 bis del D.Lgs. 228/01, così come modificato dal D.Lgs. 99/04, stabilisce che chiunque a seguito di acquisto terreni agricoli costituisce “un compendio unico” (cioè “un’estensione di terreno necessaria al raggiungimento del livello minimo di redditività determinato dai Piani di Sviluppo Rurale di cui al Reg. CE 1305/13” composto anche da unità di terreno non confinante tra loro) e si impegna a “coltivarlo o a condurlo in qualità di coltivatore diretto o di imprenditore agricolo professionale per un periodo di almeno 10 anni”: esente da imposta di registro, ipotecaria, catastale, di bollo.
Vendita di beni appartenenti a patrimonio immobiliare pubblico attuate nei confronti di imprenditori agricoli o coltivatori diretti iscritti nella Sezione speciale del registro imprese della Camera di Commercio: tassa di registro, ipotecaria, catastale e di bollo ridotta del 50%
Sanzioni:
Chiunque usufruisce di agevolazioni per acquisto terreni come coltivatori diretti o IAP o tramite ISMEA che alienano volontariamente terreni, o cessano di coltivarli direttamente “prima che siano trascorsi 5 anni da stipula atto: decadenza da benefici
Chiunque usufruisce di agevolazioni non dovute: recupero della differenza di imposta da parte dell’Ufficio di Registro entro 20 anni da registrazione atto + interessi di mora
Chiunque non rispetta vincolo di indivisibilità su compendio unico oggetto di agevolazioni fiscali: versamento imposte non pagate maggiorate di interessi legali + multa pari a 50% di tali imposte.
Se nell’atto istitutivo del compendio unico non riportato vincolo di indivisibilità: atto nullo.