CREDITO FONDIARIO (D.Lgs. 385/93; D.M. 29/3/22) (credit08)
Soggetti interessati:
Ministero Economia e Finanza (MEF), Banca d’Italia, imprenditori agricoli, cittadini, Istituti bancari che gestiscono credito fondiario, cioè concessione di “finanziamenti a medio e lungo termine garantiti da ipoteca di primo grado su immobili”.
Iter procedurale:
Banca Italia ha fissato ammontare massimo di credito fondiario concedibile da parte Istituto di Credito pari ad 80% “valore dei beni ipotecati o costo delle opere da eseguire sugli stessi”. Percentuale elevata a 100% se prestate garanzie integrative, quali fidejussioni bancarie ed assicurative, polizze compagnie assicurative, cessioni finanziamenti agevolati pubblici, fondi garanzia.
Nel caso di precedenti iscrizioni ipotecarie, nel calcolo dell’ammontare massimo concedibile alla operazione in oggetto “va aggiunto il capitale residuo del finanziamento pregresso”.
Per tali mutui, Istituti di Credito usufruiscono di garanzie ipotecarie su immobili, trascritte presso Conservatoria Registri Immobiliari, in cui ha sede Istituto bancario. Se stipula contratto ed erogazione finanziamento costituiscono atti separati, riportata su iscrizione ipotecaria: data avvenuto pagamento, eventuale variazione di interessi concordata tra le parti. Nel caso tasso di interesse indicizzato, ipoteca viene iscritta “fino a concorrenza dell’importo effettivamente dovuto, “se nota di iscrizione menziona la clausola di indicizzazione”.
Azione esecutiva da parte Istituto Credito “può essere iniziata o proseguita anche dopo la dichiarazione di fallimento del debitore” ed in assenza “obbligo notificazione del titolo contrattuale esecutivo”. Custode dei beni pignorati, amministratore giudiziario, curatore fallimentare deve versare ad Istituto di Credito rendita degli immobili ipotecati, dedotte le spese di amministrazione e tributi.
Nel caso di vendita o assegnazione del bene a terzi, questi si deve impegnare a “subentrare nel contratto di finanziamento” od a versare direttamente alla banca al momento dell’assegnazione, “rate scadute, accessori e spese”. Nel caso di vendita del bene in più lotti, subentrante è “tenuto a versare proporzionalmente alla banca le rate scadute, gli accessori, le spese”. Somma riscossa dalla vendita immobile, se eccedente pendenza bancaria, “attribuita al fallimento”.
Debitori, se hanno estinto almeno 20% debito originario, chiedono riduzione proporzionale somma iscritta con “diritto ad ottenere la parziale liberazione di uno o più immobili ipotecati, quando dai documenti prodotti o da perizia, risulti che per le somme ancora dovute, i rimanenti beni ancora vincolati costituiscono garanzia sufficiente”.
Nel caso di edificio o bene condominiale, debitore può chiedere suddivisione del finanziamento in quote e quindi frazionamento dell’ipoteca.
Entità aiuto:
Garanzie ipotecarie non sono soggette a rogatoria fallimentare, se iscritte almeno 10 giorni prima
Compensi e rimborsi da riservare ad Istituti di credito fissati ogni anno da MEF. Per anno 2022 riconosciuta con DM 29/3/2022 ad Istituti di Credito una commissione onnicomprensiva pari a 0,88% per credito riguardante edilizia rurale, edilizia residenziale convenzionata ed agevolata.