COSTRUZIONI EDILIZIE

COSTRUZIONI EDILIZIE (D.P.R. 380/01; Legge 106/11) (casa18)

Soggetti interessati:

Comuni, chiunque intende eseguire:

interventi edilizi di manutenzione ordinaria, cioè interventi riguardanti opere di riparazione, rinnovamento, sostituzione di finiture e quelle necessarie ad integrare o mantenere efficienza di impianti tecnologici e sistemi
interventi edilizi di manutenzione straordinaria, cioè opere e modifiche necessarie a rinnovare e sostituire parti anche strutturali di edifici, realizzare ed integrare servizi igienico sanitari e tecnologici, senza alternane volumetria complessiva, né modificarne destinazione d’uso. Rientrano in questi il frazionamento ed accorpamento di unità immobiliari, che prevedono opere con “variazione di superficie di singole unità immobiliari o del carico urbanistico”, purché non modificata volumetria coimp0lessiva di edifici e mantenuta originaria destinazione d’uso
interventi edilizi di restauro e risanamento conservativo, cioè interventi rivolti a conservare e assicurare funzionalità organismo edilizio mantenendone destinazione d’uso (consolidamento, ripristino, rinnovo di elementi costitutivi di edificio, inserimento di elementi accessori ed impianti richiesti da esigenze d’uso, eliminazione di elementi estranei)
interventi edilizi di ristrutturazione, cioè insieme di opere che possono portare ad un organismo, in tutto od in parte, diverso, quali: ripristino o sostituzione di alcuni elementi costitutivi di edificio; eliminazione, modifica, inserimento di nuovi elementi ed impianti; demolizione e ricostruzione di stessa volumetria, fatte salve innovazioni prescritte da norme antisismiche; ripristino di edifici o loro parti eventualmente rialzati o demoliti e loro ricostruzione previo accertamento di loro preesistente consistenza (Questa ultima tipologia di intervento in caso di immobili sottoposti a vincoli, ammessa solo se rispettata sagoma di edifici esistenti)
interventi edilizi di nuova costruzione, cioè interventi di: costruzione di edifici fuori terra od interrati; ampliamento di quelli esistenti fuori da sagoma, o interventi di urbanizzazione primaria e secondaria non realizzati da Comune, o realizzazione di infrastrutture ed impianti anche per pubblici servizi con trasformazione permanente di suolo non edificato, o installazione di torri e tralicci per impianti radioriceventi e ripetitori, o installazioni di manufatti leggeri, anche prefabbricati (v. camper, roulotte, case mobili, imbarcazioni) utilizzati come abitazioni, ambienti di lavoro, deposito/magazzino, o interventi pertinenziali che comportano un incremento di volume superiore al 20% del volume edificio principale, o realizzazione depositi merci/materiali, o di impianti per attività produttive all’aperto se necessari lavori che trasformano in modo permanente suolo
interventi di ristrutturazione urbanistica, cioè insieme sistematico di interventi edilizi che prevedono, “anche modifica del disegno di lotti, isolati, rete stradale”
interventi di conservazione in edifici esistenti non più compatibili con indirizzi di pianificazione urbanistica individuati da Comune per cui occorre procedere a riqualificazione di area o a forme di compensazione “incidenti su area interessata e senza aumento di superficie coperta”, fermo restando “facoltà del proprietario di eseguire tutti gli interventi conservativi ad eccezione di demolizione e successiva ricostruzione non giustificata da improrogabili ragioni di ordine statico od igienico sanitario”

Iter procedurale:

Lavori edili debbono rispettare norme tecniche fissate da Ministero per Infrastrutture e Trasporti riguardanti:

limiti di distanza tra fabbricati. Regioni possono adottare disposizioni in merito a spazi da destinare ad insediamenti residenziali, produttivi, attività collettive, verde e parcheggi nell’ambito della definizione o revisione di strumenti urbanistici, “comunque funzionali ad assetto complessivo ed unitario o di specifiche aree territoriali”;
criteri per progettazione, esecuzione e collaudo di edifici in muratura o loro consolidamento;
carichi e sovraccarichi in funzione della destinazione dell’opera, con relativa verifica della sicurezza delle costruzioni;
indagine su terreno, stabilità dei pendii, opere di sostegno fondazioni;
protezione delle costruzioni da incendi.

Edifici possono essere costruiti con:

struttura intelaiata in cemento armato normale o precompresso, acciaio, o sistemi combinati dei predetti materiali, purchè attuata in modo da assicurarne perfetta stabilità e sicurezza, evitando “qualsiasi pericolo per pubblica incolumità”, in base ad un progetto redatto da tecnico abilitato a cui compete pure direzione lavori. Direttore lavori e costruttore hanno responsabilità di eseguire le opere secondo progetto approvato;
struttura in muratura, in cui questa ha funzione portante;
struttura in pannelli portanti, formata da associazione di pannelli prefabbricati di altezza pari ad 1 piano e larghezza di almeno 1 m. “resi solidali a strutture orizzontali prefabbricate o costruite in opera”, realizzate in calcestruzzo (pieno o alleggerito) in grado di “realizzare un organismo statico capace di assorbire le azioni sismiche”;
strutture in legname.

Idoneità di materiali o di sistemi costruttivi diversi da quelli disciplinati sopra deve essere comprovata da una dichiarazione rilasciata dal Presidente Consiglio Superiore dei Lavori Pubblici

In cantiere per tutto il periodo di esecuzione dei lavori (dal giorno di inizio a quello di ultimazione) conservati sia atti relativi a progetto, sia apposito giornale dei lavori periodicamente vidimato da Direttore lavori che è anche responsabile della conservazione di tali documenti.

Tutte le costruzioni che possono incidere su incolumità pubblica vanno sottoposte a collaudo statico, da parte di un ingegnere/architetto iscritto ad Albo da almeno 10 anni, non intervenuto nella fase di progettazione, direzione, esecuzione delle opere.

Direttore dei lavori, insieme a segnalazione certificata di inizio lavori (SUA), presenta a SUE (Sportello Unico per Edilizia) del Comune atto di nomina del collaudatore scelto dal committente, con relativa dichiarazione di accettazione da parte di questo (dove evidenziare assenza di incompatibilità di cui sopra). Se costruttore esegue lavori in proprio deve chiedere ad Ordine provinciale di ingegneri/architetti designazione di 3 nominativi, tra cui scegliere il collaudatore.

In corso d’opera possono essere eseguiti collaudi parziali, motivati da difficoltà tecniche, o da complessità esecutiva dei lavori.

Collaudatore redige il certificato di collaudo statico in 3 copie (di cui 1 ad Ufficio regionale, 1 al committente, 1 a SUE). Deposito di tale certificato sostituisce il certificato di rispondenza delle opere alle norme tecniche di costruzione.

Segnalazione certificata sempre corredata da copia del certificato di collaudo statico.

Per interventi di riparazione di edifici esistenti, certificato di collaudo è sostituito dalla dichiarazione di regolare esecuzione dei lavori resa dal Direttore dei lavori.

Legge 106/11 prevede liberalizzazione delle costruzioni immobiliari private tramite:

introduzione del silenzio-assenso per rilascio del permesso di costruire, salvo casi di presenza vincoli ambientali, paesaggistici, culturali;
estensione della segnalazione certificata di inizio attività (SCIA) ad interventi edilizi in sostituzione di denuncia di inizio attività (DIA);
tipizzazione di un nuovo schema contrattuale diffuso in base a “cessione di cubatura”;
registrazione contratti di trasferimento immobiliare sostituisce obbligo di comunicazione ad Autorità di pubblica sicurezza;
per edifici di civile abitazione, autocertificazione asseverata da tecnico abilitato sostituisce relazione acustica;
obbligo per Comuni di pubblicare sul proprio sito allegati tecnici relativi a strumenti urbanistici ai fini di semplificare accesso a cittadini ed imprese a tali documenti;
esclusione da valutazione ambientale strategica (VAS), strumenti attuativi di piani urbanistici già sottoposti a VAS. Se non comporta variante ed in sede di VAS definito “assetti localizzativi delle nuove previsioni e dotazioni territoriali, indici di edificabilità, usi ammessi e contenuti piani volumetrici tipologici e costruttivi di interventi, dettando limiti e condizioni di sostenibilità ambientale delle trasformazioni previste”. Se strumento attuativo comporta variante, VAS e verifica di assoggettabilità limitate ad aspetti non oggetto di valutazione di piani sovra ordinati;
adozione legge nazionale quadro per riqualificazione incentivata di aree urbane.

Regioni approvano leggi specifiche per incentivare “razionalizzazione del patrimonio edilizio esistente, nonché promuovere ed agevolare riqualificazione di aree urbane degradate con presenza di funzioni eterogenee e tessuti edilizi disorganici od incompiuti, nonché edifici a destinazione non residenziale dimessi o in via di dismissione o da rilocalizzare tenuto conto necessità di favorire sviluppo efficienza energetica ed energie rinnovabili”. Ammessi interventi di demolizione e costruzione che prevedono:

riconoscimento di volumetria aggiuntiva rispetto a quella esistente come misura premiale;
ammissibilità modifiche di destinazione d’uso, purché destinazioni compatibili tra loro;
modifica di sagoma necessaria per armonizzazione architettonica con organismi edilizi esistenti;

Da interventi di Regione:

esclusi edifici abusivi o ubicati in centri storici od in aree ad inedificabilità assoluta, salvo edifici per cui rilasciato titolo abilitativi edilizio in sanatoria;
resta fermo rispetto di standard urbanistici ed altre normative antisismiche, antincendio, igienico-sanitarie, efficienza energetica, tutela ambiente, beni culturali e paesaggio.

Sanzioni:

Direttore lavori che non tiene in cantiere documenti prescritti, o ritarda deposito relazione finale: multa da 40 a 200 €.

Chiunque esegue costruzioni non rispettando norme tecniche: multa da 200 a 10.000 €.

Se non presentato a conclusione lavori certificato di collaudo finale o di avvenuta variazione catastale: multa di 516,45 €.