CONDHOTEL

CONDHOTEL (Legge 164/14; D.P.C.M. 13/18; D.G.R. 16/09/19)   (turism43)

Soggetti interessati:

Gestori di un condhotel inteso, ai sensi di L.R. 9/06, come modificata da ultimo da L.R. 28/20, come esercizio alberghiero aperto al pubblico, a gestione unitaria, composto da una o più unità immobiliari o da parti di esse, ubicate nello stesso Comune, che fornisce alloggio, servizi accessori ed eventualmente vitto in camere destinate alla ricettività, nonché, in forma integrata e complementare, in unità abitative a destinazione residenziale, dotate di servizio autonomo di cucina (Percentuale netta di unità abitative ad uso residenziale, mai superiore a 40% della superficie totale netta destinata a camere, non può beneficiare di aumenti di cubatura riservati dagli strumenti urbanistici alle superfici destinate a funzioni turistico ricettive)

Iter procedurale:

Gestori di un condhotel, in base a Legge 164/14 e D.P.C.M. 13/18, come recepito dalla Regione Marche con DGR 1086 del 16/9/2019, debbono rispettano seguenti modalità di esercizio:

a)presenza in condhotel di almeno 7 camere (comprese suite), al netto delle unità abitative ad uso residenziale, ubicate in 1 o più unità immobiliari nello stesso Comune, a distanza non superiore a 200 m. dall’edificio alberghiero sede di accoglienza (Al riguardo Comuni possono individuare “contesto unitario” in cui inserire tali strutture, tenendo conto  delle caratteristiche del proprio territorio);

b)superficie netta delle unità abitative ad uso residenziale inferiore a 40% della superficie netta calpestabile (cioè escluse murature, pilastri e tramezzi) destinata alle camere, compresa superficie dei servizi igienici, disimpegni interni, logge, verande, corridoi e pianerottoli esterni se destinati solo ad accesso alle unità abitative (Esclusa superficie dei locali ad uso comune, quali: reception; bar; solarium; sala ristorante; spa; palestre; locali destinati a servizi accessori, come risultante da rilevazione planimetrica recente asseverata da un tecnico);

c)presenza di una portineria unica a favore sia degli ospiti dell’esercizio alberghiero, sia dei proprietari delle unità abitative residenziali, con possibile ingresso separato ad uso esclusivo di dipendenti e fornitori;

d)garantita gestione unitaria ed integrata dei servizi a condhotel, camere, suites, unità abitative arredate destinate alla ricettività od ad uso residenziale, regolata mediante apposito disciplinare contenuto nell’atto di trasferimento della proprietà (a titolo gratuito od oneroso) per durata non inferiore a 10 anni dall’avvio dell’attività di condhotel delle unità abitative residenziali. Atto, da trascrivere nei registri immobiliari, deve contenere:

  • descrizione dettagliata dell’immobile oggetto di compravendita (compresa sua ubicazione all’interno dell’esercizio di condhotel) e dell’intera struttura del condhotel;
  • condizioni di godimento dei servizi e modalità d’uso di eventuali strutture comuni;
  • tutti i costi connessi alla proprietà dell’unità abitativa residenziale e modalità della loro ripartizione tra spese obbligatorie (quali imposte e tasse) e spese amministrative (quali spese per gestione, riparazione, manutenzione delle parti comuni di condhotel);
  • possibilità per il gestore, se unità abitativa residenziale non utilizzata dal proprietario, di essere adibita, con il consenso di questo, ad impiego alberghiero;
  • modalità di utilizzo delle singole unità abitative qualora cessi per qualunque causa l’attività di gestore unico;
  • impegno da parte del proprietario della struttura alberghiera, in caso di interruzione o di sopravvenuta impossibilità (“a qualunque titolo intervenuta”) dell’erogazione dei servizi comuni, a subentrare negli obblighi posti a carico del gestore del condhotel (se questo è impossibile, ad indennizzare il proprietario dell’unità abitativa residenziale;

e)consentiti interventi di restauro e risanamento conservativo, o ristrutturazione edilizia, purché facciano acquisire all’esercizio alberghiero almeno 3 stelle (comunque una classificazione superiore di almeno 1 stella a quella vigente). Se intervento di riqualificazione riguarda tipologia del “residence turistico alberghiero” è necessario che unità abitative destinate ad attività alberghiera oggetto di intervento sono ricondotte alla percentuale massima consentita per tale tipologia di albergo;

f)divieto di rimuovere il vincolo di destinazione alberghiera per 10 anni da avvio dell’attività di condhotel, oltre il limite della percentuale massima di superficie utile per unità abitativa residenziale. Vincolo può essere rimosso su richiesta del proprietario della struttura alberghiera in cui esercitato il condhotel, previa restituzione di eventuali contributi ed agevolazioni pubbliche percepite se svincolo attuato prima della scadenza del finanziamento agevolato. Comune può concedere

  • svincolo parziale di edifici ad esercizio alberghiero a seguito di un loro cambio di destinazione d’uso a civile abitazione, previo pagamento dei relativi oneri di urbanizzazione previsti;
  • possibilità di frazionare ed alienare (anche per singola unità abitativa), purché mantenuta permanenza di: vincolo della gestione unitaria ed integrata di tutti gli immobili componenti il condhotel; requisiti in materia urbanistico edilizia; vincolo di destinazione d’uso per unità ricettive e quelle residenziali

Ai fini della rimozione del vincolo di destinazione turistico alberghiero e cambio di destinazione d’uso “limitatamente alla quota di unità abitative ad uso residenziale, funzionale all’acquisizione della qualifica di condhotel” si osservano le disposizioni della L.R. 34/92 “Norme in materia di urbanistica, paesaggistica, assetto del territorio”;

g)rispettata la normativa vigente in materia di agibilità per le unità abitative residenziali;

h)attività di condhotel soggetta alla procedura di SCIA (Segnalazione Certificata di Inizio Attività);

i)garantita ai proprietari delle unità abitative residenziali:

  • durante il periodo di apertura di condhotel, la prestazione dei servizi prescritti in base alla classificazione assegnata all’esercizio alberghiero, nonché quanto stabilito nel contratto (in merito alle condizioni di godimento ed uso delle strutture ed aree comuni);
  • durante il periodo di chiusura dell’esercizio, la prestazione dei servizi secondo il contratto stipulato, salvo servizio di portineria garantito durante intero anno solare;

j)identificazione degli ospiti delle unità abitative residenziali, comunicando alla Questura competente le generalità delle persone alloggiate ai fini del rilevamento delle presenze turistiche e dei controlli sull’esercizio della struttura

Proprietari delle unità abitative ubicate in condhotel si impegnano a rispettarne le modalità di conduzione (v. omogeneità estetica dell’immobile in caso di interventi edilizi), nonché gli ulteriori obblighi definiti nel contratto di vendita

Proprietari di singole unità abitative residenziali, o gestore (se previsto nel contratto), o proprietario di spazi comuni debbono dotare unità abitative e spazi comuni di “arredi, corredi e finiture” secondo standard di qualità uniformi e conformi al livello di classificazione assegnata alla struttura ricettiva. Eventuali innovazioni o modifiche nelle singole abitazioni apportate autonomamente dal proprietario vanno eseguite nel rispetto dello standard di qualità di cui sopra e comunicate al gestore unico

Proprietari che intendono avvalersi della riserva di uso esclusivo di singole unità abitative residenziali ubicate in condhotel possono farlo inserendo tale clausola nel contratto (precisare se l’esclusiva riguarda intero o parte del periodo di apertura della struttura turistico ricettiva). Se nulla viene specificato nel contratto al riguardo,  il proprietario deve comunicare al gestore, entro il termine previsto per l’invio del listino prezzi, periodo di uso esclusivo della suddetta unità abitativa, in modo che gestore possa attuare programmazione dell’attività turistico ricettiva. Nel periodo in cui non vige l’uso esclusivo l’unità abitativa è destinata ad uso turistico ricettivo da parte del gestore, secondo modalità riportate nel contatto.

Ai fini della commercializzazione ed identificazione della tipologia ricettiva condhotel, Regione Marche ha definito uno specifico logo (pubblicato su BUR 77/19) da riportare su apposita targa (insieme alle stelle, da 3 a 5, assegnate alla struttura) collocata in luogo ben visibile della struttura

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