RILANCIO EDILIZIO

RILANCIO EDILIZIO (L.R. 22/09) (casa20)

Soggetti interessati:

Comuni, Enti locali, Stazioni appaltanti, proprietari o detentori di abitazioni

Iter procedurale:

Regione Marche ha approvato con L.R. 22/09, come modificata da ultimo da L.R. 34/21, norme per “rilancio delle attività edilizie al fine di fronteggiare la crisi economica”, che prevede ad:

Art. 1 interventi di ampliamento nel limite del 20% della volumetria esistente per edificio residenziale o sua singola unità immobiliare, comunque mai superiore a:

1 unità rispetto a quella esistente;
200 mc. per unità abitativa residenziale ubicata in zona agricola;
superficie netta prevista per immobili residenziali aventi superficie complessiva inferiore a 80 mq.

Ammesso ampliamento (anche in altezza) di edifici non residenziali ubicati nelle zone omogenee a destinazione industriale, direzionale, commerciale, agricola fino a 20% della superficie utile lorda (SUL), purché nel rispetto della normativa statale e regionale in materia della salute e sicurezza nei luoghi di lavoro. Per edifici non residenziali in zone omogenee con destinazione diversa dalla precedente, ampliamento consentito nei limiti di 20% della volumetria esistente, purché conformi a destinazione di zona

Per edifici ubicati in zona agricola costruiti prima del 1950 ammesso ampliamento, purché non alterato il tipo edilizio e le caratteristiche architettoniche di edificio, mentre per edifici in zona agricola non al servizio dell’azienda è consentito, previa approvazione di specifico piano di recupero (Non necessario se accorpamento riguarda 1 solo accessorio di pertinenza agricola avente superficie massima di 100 mq.), “accorpare ad edificio principale la volumetria degli accessori di pertinenza per non oltre 100 mq. anche mediante mutamento della loro destinazione d’uso” (Accorpamento eventualmente cumulabile con ampliamento della volumetria)

Interventi di ampliamento (anche senza modificare sagoma di edificio) debbono essere sempre finalizzati a: “miglioramento del comportamento energetico”; mantenimento della destinazione d’uso in atto (sua modifica ammessa purché conforme a strumenti urbanistici vigenti); rispetto degli standard urbanistici comunali. Se Comune accerta impossibilità di reperire quantità minima di aree da destinare ai suddetti standard, soggetti interessati si impegnano a versare al Comune, nei tempi, modi e garanzie fideiussorie da questo stabilite, “una somma pari al valore di mercato di aree con caratteristiche simili a quelle che avrebbero dovuto cedere e comunque non inferiore ai relativi oneri di urbanizzazione” (proventi derivati da tali somme usati dal Comune per realizzare interventi previsti nel piano attuativo dei servizi o, in mancanza del piano, per acquisire aree destinate a standard urbanistici o per migliorare quantità di standard esistente)

Art. 1 bis ampliamento, trasformazione, recupero di sottotetti (inteso come piano compreso tra solaio del piano di copertura dell’ultimo piano e falda del tetto) a fini abitativi, purché:

venga assicurata per ogni unità immobiliare altezza media non inferiore a 2,40 m. per spazi ad uso abitativo (2,20 m. per spazi accessori e di servizio);
interventi eseguiti previo rilascio di titoli abilitativi nel rispetto delle vigenti prescrizioni igienico sanitario e del contenimento del consumo energetico e senza alcuna modifica delle altezze di colmo e gronda e delle linee di pendenza delle falde in edifici ubicati in zona omogenea A (centro storico);
apertura di finestre o di abbaini o installazione di lucernari eseguita “per reperire superficie minima di aeroilluminazione nel rispetto dei caratteri formali e strutturali di edificio”

Art. 2 consentita demolizione (anche integrale) e successiva ricostruzione di edifici residenziali (esclusi quelli ubicati in zona agricola e presenti in cartografia IGM 1892/95) che necessitano di essere rinnovati ed adeguati sotto il profilo architettonico con eventuale ampliamento di volumetria. Ammessa ricostruzione anche con forma architettonica diversa da quella vigente o modifica dell’area di sedime di edificio esistente e della sagoma. In zona agricola nuovo edificio realizzato entro raggio di 150 m. da area di sedime di quello esistente, purché ricostruzione attuata secondo tipo edilizio e caratteristiche edilizie storiche. In ogni caso interventi debbono:

mantenere destinazione d’uso vigente o sua modifica nel rispetto degli strumenti urbanistici vigenti;
migliorare efficienza energetica ambientale di edifici

Ampliamento nell’ambito della ricostruzione consentito:

fino a 30% della volumetria da demolire se garantito aumento di efficienza energetica di edificio del 15%;
fino a 40% della volumetria da demolire se conseguito punteggio 2 del Protocollo Itaca Marche

Disposizioni precedenti applicate ad edifici residenziali realizzati dopo 1/1/1950 ubicati nelle zone omogenee A che presentano caratteristiche architettoniche, storiche, paesaggistiche ed ambientali non coerenti con il contesto di inserimento. In tal caso ampliamento è ammesso nei limiti di cui sopra, previo invio di un piano particolareggiato di recupero al Comune e nel rispetto del tipo edilizio e delle caratteristiche degli altri edifici della zona

Consentita demolizione (anche integrale) e successiva ricostruzione di edifici non residenziali che necessitano di essere adeguati sotto il profilo della qualità architettonica e sicurezza sismica, purché migliorata loro efficienza energetico ambientale. Consentito mutamento di destinazione d’uso di tali edifici, purché: ubicati in zone omogenee B o C; compatibile con destinazione della zona; garantito rispetto degli standard urbanistici; inutilizzati dal 1/1/2018 o intervento rientra nel programma di riqualificazione urbanistica per edifici aventi destinazione produttiva, commerciale, direzionale. Nessun mutamento di destinazione d’uso per edifici ubicati nelle zone omogenee a destinazione agricola, industriale, artigianale, direzionale e commerciale di cui al D.M. 1444/1968 (eventuale ampliamento di edifici ubicati in tali zone ammesso nel rispetto della normativa vigente in materia di sicurezza nei luoghi di lavoro e nel limite di: 30% della superficie utile lorda da demolire se efficienza energetica di edificio incrementata del 15%; 40% se conseguito punteggio 2 del Protocollo Itaca Marche). Per edifici non residenziali ubicati in zone omogenee con destinazione diversa dalle precedenti, ampliamenti consentiti nei limiti riportati per edifici residenziali, purché conformi alla destinazione della zona di ubicazione

Per demolizioni e ricostruzioni di cui sopra distanza dai confini o fabbricati è quella “legittimamente preesistente”

Qualunque intervento deve rispettare normativa vigente in materia di sicurezza antisismica

Interventi in oggetto costituiscono intereventi di ristrutturazione edilizia ai sensi del D.P.R. 380/01 Art. 3 comma 1

Art. 3 interventi di cui ad Art. 1 e 2 sono consentiti anche per edifici destinati ad opere pubbliche o di pubblica utilità (compresi edifici di edilizia pubblica residenziale) e per immobili di proprietà di Regione, Enti locali, aziende del servizio sanitario inseriti nel piano di alienazione (anche con eventuali modifica di destinazione d’uso di edifici), purché previsto miglioramento di: efficienza energetica ed utilizzo di fonti energetiche rinnovabili; sicurezza antisismica degli edifici

Interventi attuati in sedi istituzionali di Regione, Enti locali, asili nido, scuole di ogni ordine e grado, impianti sportivi di base o polivalenti di proprietà pubblica in uso ad 1 o più scuole (anche se aperti alla collettività) sono consentite nelle aree omogenee A

Consentiti interventi di demolizione (anche integrale) e successiva ricostruzione di immobili di edilizia residenziale pubblica di proprietà di ERAP dei Comuni (con eventuale ampliamento fino a 50% di volumetria esistente), purché previo accordo con ERAP e Comuni interessati

Art. 3 bis ammesso incremento delle percentuali di ampliamento (fino ad ulteriore 15%) della volumetria o superficie utile lorda qualora intervento prevede adeguamento sismico di struttura portante dell’edificio esistente se non già obbligatorio per legge

Art. 4 interventi di L.R. 22/09 riguardano edifici in corso di ristrutturazione o quelli ultimati al 31/12/2008 per cui consentite deroghe ai regolamenti edilizi in merito ad altezze, densità edilizia, volumetrie, numero dei piani ed altri parametri individuati dal Comune, fermo restando “limiti inderogabili di altezza e distanza tra fabbricati stabiliti dal D.M. 1444/1968

Interventi di L.R. 22/09 ricadono nell’applicazione di:

deroghe previste da normativa statale, regionale e regolamenti edilizi per distanze minime tra edifici, dal nastro stradale e dagli allevamenti di tipo industriale, altezza massima di edifici in relazione al suo destinazione d’uso;
1 e 2 di L.R. 22/09 per quanto concerne limiti di incremento della volumetria (da tenere presente che ampliamenti previsti da L.R. 22/09 possono aggiungersi ad incrementi volumetrici previsti da strumenti urbanistici comunali non utilizzati da soggetti interessati

Interventi di cui ad Art. 1 e 2 non sono cumulabili su stesso edificio, per cui se edificio ha già usufruito di interventi di cui alla L.R. 22/09 non può beneficiare di altri interventi di ampliamento o demolizione e ricostruzione con ampliamento

Per edifici costituiti da più unità immobiliari appartenenti a diversi proprietari, interventi di L.R. 22/09 ammessi nel rispetto delle norme vigenti per comproprietà o condominio

Interventi di L.R. 22/09 non sono ammessi:

nelle zone A (centri storici) fatto salvo quanto riportato in Art. 1 bis e 2;
nelle zone individuate nel:
- piano stralcio di bacino per assetto idrogeologico dei bacini di rilievo regionale relativamente a: fascia di territorio inondabile; aree di versante in dissesto; aree di versante interessate da valanghe a rischio molto elevato;
- piano stralcio di bacino per assetto idrogeologico del bacino Parecchia – Conca relativamente a: fascia del territorio con probabilità di esondazione; aree di versante in condizioni di dissesto;
- piano stralcio di bacino per assetto idrogeologico del fiume Tronto relativamente a: aree di versante a pericolosità molto elevato aree a rischio elevato o molto elevato di inondazione

In deroga nelle fasce di territorio inondabile da piena individuate nel PMI (Piano assetto idrogeologico) ammessi interventi di cui ad Art. 1 ricadenti in zone urbanistiche per cui: procedimenti di mitigazione del rischio sono conclusi con atto di recepimento comunale delle prescrizioni regionali ed effettiva esecuzione delle opere previste nel piano di mitigazione; piano base della nuova opera collocato 50 cm. sopra al livello atteso per le piena ed opera stessa non prevede attacchi a terra;

in caso di immobili ricadenti nelle zone di cui alle lettere a, b, c, di Art. 12 di Legge 394/1991 di Parchi e riserve naturali, salvo quelle per cui piani di Parchi prevedono interventi di recupero mediante ristrutturazione edilizia o demolizione e ricostruzione (In tal caso ampliamento di cui alla L.R. 22/09 non si somma a quello previsto dai suddetti piani);
in aree dichiarate inedificabili per legge o per sentenza o provvedimento amministrativo o contratto o atto di obbligo unilaterale;
per edifici privati ricadenti su aree demaniali o vincolate ad uso pubblico e per edifici abusivi (anche parzialmente) per cui non intervenuto il condono;
per edifici censiti ai sensi delle NTA del PPAR (per Comuni sprovvisti di PPAR divieto è riferito ad edifici presenti nella carta IGM 1892/95) sottoposti a restauro e risanamento conservativo

Ammessi interventi di ampliamento, demolizione e ricostruzione nei limiti di Art. 1 negli ambiti di tutela integrale definiti dal PPAR o dalle disposizioni dei piani regolatori comunali, purché nuovo edificio occupi almeno 50% di area di sedime di edificio esistente e ricostruzione attuata “secondo tipo edilizio e caratteristiche edilizie storiche”

Per interventi su immobili di valore storico, artistico, culturale, paesaggistico applicate le disposizioni del D.Lgs. 42/04 (Codice dei beni culturali), per cui ammessi solo nei casi e nei limiti previsti dal piano paesaggistico elaborato insieme al Ministero Beni Culturali o individuati mediante apposito accordo stipulato tra Regione e Ministero stesso

Nel caso di ristrutturazione edilizia od urbanistica di strutture ricettive alberghiere con demolizione e ricostruzione è consentito incremento volumetrico fino a 35% rispetto al volume esistente, mentre nel caso di interventi su impianti ed edifici esistenti di tali strutture applicate le disposizioni di L.R. 9/06.

L.R. 22/09 non si applica ad edifici aventi destinazione commerciale quando comporta deroghe alle disposizioni della L.R. 27/09 in merito ai limiti dimensionali di strutture di vendita e dotazione minima di parcheggi

Disposizioni di L.R. 22/09 non possono mai derogare a norme in materia di sicurezza stradale ed antisismica, fermo restando possibilità nelle zone di protezione stradale di effettuare interventi ai sensi della legge in questione, purché “non comportano avanzamento di edifici esistenti sul fronte stradale”

Disposizioni di D.P.R. 390/01 applicate ad interventi previsti dalla L.R. 22/09 e realizzati senza titoli abilitativi o in difformità di questi, purché conformi alla disciplina urbanistica vigente al momento della loro realizzazione ed invio della relativa domanda

Art. 5 di fini del rilascio del titolo abilitativo edilizio proprietario interessato invia domanda o denuncia (progetto in caso di opere pubbliche), corredata da una relazione redatta dal progettista o tecnico abilitato in cui si assevera:

miglioramento del comportamento energetico ed adeguamento della sicurezza antisismica dell’intervento da eseguire;
in caso di demolizione e ricostruzione: necessità del rinnovamento ed adeguamento o miglioramento dell’edificio sotto il profilo della sicurezza antisismica, efficienza energetica, utilizzo di fonti energetiche rinnovabili

Direttore dei lavori o altro professionista abilitato attesta con la comunicazione di conclusione dei lavori il rispetto delle condizioni di cui sopra e quelle relative alla normativa statale e regionale vigente in materia di salute e sicurezza nei luoghi di lavoro, pena mancato rilascio del certificato di agibilità delle opere realizzate

Interventi riguardanti parti strutturali non possono essere realizzati in mancanza di documentazione attestante rispetto della normativa antisismica

Enti locali possono stabilire nell’ambito di tali interventi incremento (non superiore al 100%) dei diritti di segreteria, le cui risorse destinate ad attivare progetti volti alla gestione dei procedimenti istruttori e dei successivi controlli

Interventi di cui alla L.R. 22/09 subordinati a: esistenza di opere di urbanizzazione primaria; previsione di una loro realizzazione nei 3 anni successivi da parte del Comune; impegno degli interessati di adeguare strutture “contemporaneamente alla realizzazione degli interventi”

Art. 6 contributo di costruzione (se dovuto) è commisurato per interventi di:

ampliamento al solo ampliamento ridotto del 20%;
demolizione e ricostruzione al 80% della parte eseguita in ampliamento ed al 20% per la parte restante.

Riduzione del contributo di cui sopra non viene applicata in caso di mutamento di destinazione d’uso, mentre contributo non è dovuto se interventi di demolizione e ricostruzione comportano accessibilità totale di unità immobiliare ai fini del superamento delle barriere architettoniche

Risorse derivanti dal contributo in questione sono impiegate dal Comune per interventi di messa in sicurezza degli edifici scolastici

Art. 7 Giunta Regionale, in collaborazione con Comuni, effettua ogni 6 mesi ispezioni a campione su almeno il 3% degli edifici oggetto di intervento ai sensi della L.R. 22/09, con priorità per quelli aventi volumetria superiore a 5.000 mc. (controlli da eseguire entro 5 anni da data di fine lavori)

Mancato riscontro di quanto attestato comporta irrogazione di sanzione pecuniaria pari a 2 volte aumento del valore dell’immobile conseguito dalla realizzazione dei maggiori volumi/superfici, nonché annullamento delle riduzioni del contributo di cui ad Art. 6

Art. 8 per i contratti inerenti ai lavori ricadenti nel codice dei contratti pubblici, le Stazioni appaltanti, per la stima degli importi da porre a base delle procedure di gara, utilizzano propri prezziari (o in mancanza, prezziario regionale) vigenti al momento di avvio della procedura

Art. 9 domande o strumenti urbanistici per iniziative private riguardanti interventi di cui alla L.R. 22/09 sono inviati al Comune territorialmente competente “fino ad entrata in vigore della legge regionale organica per il governo del territorio e comunque non oltre il 31/12/2022, pena decadenza del relativo diritto”