REDDITI DA FABBRICATI

REDDITI DA FABBRICATI (D.P.R. 917/86; D.Lgs. 99/04; Legge 349/95, 662/96)  (casa22)

Soggetti interessati:

Proprietari, enfiteuti, usufruttuari, comproprietari (“per la parte corrispondente al suo diritto”) o chiunque gode di “diritto reale” su unità immobiliari urbane, composte da “fabbricati e le altre costruzioni o le loro porzioni suscettibili di reddito autonomo”, comprese le aree e pertinenze dello immobile.

Iter procedurale:

Revisione delle zone censuarie, delle tariffe di estimo, delle rendite delle unità immobiliari e dei criteri di classamento, secondo seguenti principi:

  1. Comuni deliberano “articolazione territorio in microzone omogenee” che possono essere periodicamente modificate;
  2. intervento dei Comuni nel processo di determinazione tariffe di estimo;
  3. individuazione tariffe di estimo in base a valori e redditi medi espressi da mercato immobiliare  con esclusione di regimi legali di determinazione dei canoni. D.P.R. 9/7/1986 ad art. 37 stabilisce che reddito medio ordinario di unità immobiliari dato mediante applicazione di tariffe di estimo fissate per ogni categoria e classe catastale (Stima diretta in caso di fabbricati a destinazione speciale). Tariffe di estimo e redditi di fabbricati a destinazione speciale sottoposti a revisione da parte Ministero Finanze per singole zone censuarie e sentiti Comuni interessati, quando intervengono variazioni di carattere permanente nelle capacità di reddito di immobile, comunque ogni 10 anni. Modifiche della revisione hanno effetto da anno pubblicazione su Gazzetta Ufficiale, purché attuata entro mese di Maggio (altrimenti da anno successivo). Reddito delle unità immobiliari non ancora iscritte a catasto è “determinato comparativamente a quello delle unità similari già iscritte”;
  4. attribuzione rendita catastale a varie unità appartenenti a categorie unitarie per “caratteri specifici dell’unità immobiliare, del fabbricato e delle microzone dove unità è sita”;
  5. revisione Commissioni censuarie, comprendenti rappresentanti di Regioni, Province, Comuni.

Revisione delle tariffe di estimo sono effettuate:

  1. d’ufficio in caso di “sopravvenute variazioni di carattere permanente nella capacità di reddito delle  unità immobiliari” e comunque entro 10 anni;
  2. su domanda dell’interessato qualora “per un triennio il reddito lordo effettivo di unità immobiliare differisce dalla rendita catastale per almeno 50% di questa”.

Accertamento redditi da fabbricati derivati da contratti di locazione dichiarati è pari almeno “ad un importo corrispondente al maggiore tra il canone di locazione risultante dal contratto ridotto del 15% ed il 20% del valore dell’immobile”.

Entità aiuto:

Se contratto di locazione non registrato, si presume la sua esistenza “salvo documentata prova contraria”, anche per i 4 periodi di imposta antecedenti ed il reddito presumibile da applicare è pari a 10% del valore immobile. Tali disposizioni non si applicano ai contratti di locazione di immobili  ad uso abitativo stipulati nell’ambito di accordi con Organizzazioni di categoria.

Se canone contratto di locazione di immobili ad uso abitazione non costituenti beni strumentali di impresa, ridotto del 15% (Agevolazione forfetaria per interventi di manutenzione), superiore a reddito medio ordinario, reddito da considerare è quello “del canone di locazione al netto di tale riduzione”.

Reddito è ridotto ad 80% in caso di unità immobiliare lasciata non locata “per cause non dipendenti dalla volontà del possessore”. Denuncia entro 3 mesi ad Ufficio Imposte.

Reddito è ridotto a 20% nel caso di:

  1. nuove costruzioni limitatamente ai primi 18 mesi dalla data rilascio certificato di abitabilità;
  2. unità immobiliari oggetto di concessioni, licenze, autorizzazioni per restauro o ristrutturazione conservativa “limitatamente al periodo di validità del provvedimento”. Denuncia entro 3 mesi da inizio lavori ristrutturazione o data abitabilità ad Ufficio Imposte.

Reddito di unità immobiliari tenute “come residenze secondarie dal possessore o dai suoi familiari o comunque tenute a disposizione” è aumentato di 1/3. Se unità immobiliari tenute a disposizione (Non locate per oltre 6 mesi) nei Comuni ad alta tensione abitativa, reddito aumentato del 300%.

Reddito lordo effettivo di unità immobiliari affittate è dato dai “canoni di locazione risultanti dai relativi contratti”.

Nessun reddito da dichiarare per fabbricati nel caso di costruzioni rurali, in quanto compreso nel reddito dei terreni.

Nessun reddito da dichiarare nel caso di “immobili relativi ad imprese commerciali e quelli che costituiscono beni strumentali per l’esercizio di arti e professioni”.

Redditi di immobili, non costituenti beni strumentali per l’esercizio dell’attività di impresa, concorrono a formare il reddito in misura pari a quella determinata per gli immobili di cui sopra, salvo redditi domenicali ed agrari dei terreni destinati all’attività agricola, mentre per immobili riconosciuti di interesse storico od artistico il reddito medio ordinario è ridotto del 50%. Spese ed altre componenti negative relative ai suddetti beni immobili non sono ammesse in deduzione.

DPR 917/1986 ad Art. 26, come modificato da Legge 58/19 Art. 3 quinques stabilisce che i redditi fondiari concorrono. indipendentemente dalla loro percezione, a formare il reddito complessivo dei soggetti possessori di immobili a titolo di proprietà, enfiteusi,  usufrutto o altro reddito reale di godimento per il periodo di imposta del loro possesso. Redditi derivanti dai contratti di locazione degli immobili ad uso abitativo stipulati a decorrere dal 01/01/2020 non concorrono a formare il reddito se non percepiti, a causa dell’intimazione di sfratto per morosità od ingiunzione di pagamento. Ai canoni non riscossi dal locatore nei periodi di imposta di riferimento ma percepiti in periodi successivi si applica ad Art. 21. Se versate imposte sui canoni venuti in scadenza ma non percepiti, come accertato nel procedimento di convalida dello sfratto per morosità, è riconosciuto un credito di imposta di pari importo qualora contratti siano stati stipulati prima del 01/05/2019.

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