ACCATASTAMENTO FABBRICATI (Legge 679/69, 165/90, 405/90, 413/91, 133/94, 662/96, 488/99, 311/04, 296/06, 122/10, 10/12, 44/12; R.D.L. 652/39; D.Lgs. 112/98, 300/99; D.P.R. 917/86, 425/94, 138/98, 139/98; D.P.C.M. 14/6/07; D.M. 6/7/07; Provv. Agenzia Territorio 9/2/07) (casa16)

Soggetti interessati:

Tutti i proprietari o possessori di fabbricati, compresi fabbricati rurali, cioè costruzioni destinate a:

- abitazioni delle persone addette alla coltivazione del fondo e familiari conviventi;

- ricovero animali (Almeno 25% mangimi provenienti da azienda);

- ricovero macchine, attrezzi e scorte occorrenti a coltivazione;

- protezione piante, conservazione prodotti agricoli e manipolazione, trasformazione, vendita di prodotti agricoli e zootecnici (Almeno 50% di provenienza aziendale).

Hanno requisito di ruralità "fabbricati o porzioni di fabbricati destinati ad edilizia abitativa" se:

- abitazione posseduta ed usata da proprietario o titolare di altro diritto reale sul terreno o da affittuario o da altro soggetto che conduce il terreno "cui l'immobile è asservito" o da familiari e conviventi a loro carico "risultanti dalle certificazioni anagrafiche", o da soggetti con pensione derivata da attività agricola, o da coadiuvanti iscritti come tali a fini previdenziali;

- immobile usato da dipendenti che esercitano attività agricola in azienda a tempo indeterminato o determinato (Almeno 100 giornate lavorative) assunti nel rispetto norme su collocamento, o persone addette ad alpeggio in zone di montagna;

- terreno "cui fabbricato è asservito" deve avere una superficie superiore a 10.000 mq. (3.000 mq. in caso di colture specializzate in serra, o fungicoltura, o colture intensive, o ubicato in Comune montano) ed essere iscritto a catasto rurale con reddito agrario;

- volume affari derivante da attività agricola e risultante da contabilità I.V.A. risulta superiore a 50% del reddito complessivo conduttore del fondo (Esclusi redditi da pensioni derivate da attività agricola). Nel caso di Comune montano, 25% reddito proveniente da attività agricola. Per soggetti che non presentano dichiarazione IVA, volume di affari presumibile pari a limite massimo previsto per esonero;

- classificazione catastale uguale a A/1 e A/8 o unità aventi caratteristiche di lusso. Tali immobili mai riconosciuti rurali.

In caso di presenza sul fondo di più proprietari ed affittuari, i requisiti di cui sopra debbono essere posseduti da almeno 1 di questi.

Nel caso di presenza sul fondo di più abitazioni utilizzate dal nucleo familiare del conduttore, riconoscimento della ruralità subordinato oltre al possesso dei requisiti di cui sopra, anche da un limite massimo di 5 vani catastali per nucleo familiare o comunque di 80 mq. ed 1 vano catastale per primo abitante + 20 mq. per ogni altro abitante.

A fini fiscali ha carattere rurale se "strumentale ad attività agricola destinato a protezione delle piante, conservazione prodotti agricoli, custodia macchine ed attrezzi e scorte occorrenti per coltivazione, nonché fabbricati destinati ad agriturismo"

Non hanno requisiti di ruralità e quindi censiti nel catasto urbano:

1) stalle (inserite nella classe C/6) e fienili (inseriti nella classe C/2);

2) utilizzo del fabbricato rurale da parte di familiari che non si dedicano alla coltivazione del fondo;

3) fabbricato concesso in affitto a persone diverse da quelle che conducono il fondo;

4) costruzioni rurali concesse in comodato a terzi;

5) abitazioni rurali che per tipologia e dimensione non sono rispondenti ad attività agricola;

6) abitazione rurale utilizzata dal proprietario che ha affittato ad altri la conduzione del fondo;

7) abitazione utilizzata da pensionato non coltivatore;

8) fabbricato rurale usato per attività produttiva di imprese, quali allevamenti intensivi (Fondo non sufficiente a produrre oltre 25% dei mangimi) o ricoveri macchine agricole nel caso di conto terzi.

Iter procedurale;

In base a Legge 310/99 Agenzia del Territorio è competente a svolgere servizi relativi al catasto, Servizi geotopografici e quelli relativi alla conservatoria dei registri immobiliari, al fine di costituire anagrafe dei beni immobiliari semplificare rapporti con utenti (v. integrare sistemi informativi fiscali con trascrizioni ed indiscrezioni in materia di diritti su immobili). Agenzia in base a convenzioni stipulate con Comuni od Associazioni Enti locali può gestire servizi relativi a tenuta ed aggiornamento catasto. Agenzia gestisce Osservatorio del mercato immobiliare, nonché attività di valutazione immobiliare richieste da Amministrazioni pubbliche sulla base di accordi sottoscritti con questi che prevedono anche rimborso costi sostenuti da Agenzia.

In base a Legge 44/12 Agenzia del Territorio:

- determina modalità per dichiarazione uso del suolo da parte dei cittadini al fine di aggiornamento catasto, sentita AGEA (a decorrere da data pubblicazione di tale provvedimento decorrono sanzioni);

- gestisce banche dati ipotecaria e catastale, anagrafe immobiliare integrata (banca dati del libro fondiario e del catasto gestite da Enti pubblici territoriali) da aprire a consultazione di Agenzie fiscali ed a Amministrazioni pubbliche in esenzione da tributi ed accesso gratuita anche per richiedente titolare, anche in parte del diritto di godimento reale o proprietà, purché presso Uffici di Agenzia. Direttore di Agenzia può estendere servizio di consultazione in modo gratuito ed esenzione da tributi, per via telematica, salvo banca dati ipotecaria per cui dovuti tributi di cui a tabella D.Lgs. 347/90 ridotti del 10%

Legge 122/10 istituisce a partire da 1/11/2011 Anagrafe immobiliare integrata gestita da Agenzia del Territorio, in collaborazione con Comuni, con il compito di “attestare a fini fiscali, soggetto titolare di diritti reali per ogni immobile”. Comuni hanno accesso gratuito ad anagrafe e possono far interagire con questa proprie banche dati in modo da migliorare ed aggiornare qualità dei dati.

Ministero Finanze definisce con decreto introduzione di attestazione integrata ipotecaria catastale e relativi diritti dovuti per suo rilascio.

Istituito presso Conferenza Stato – Autonomie locali organo paritetico di indirizzo su modalità di attuazione e qualità dei servizi da Comuni ed Agenzia Entrate nello svolgere compito di interscambio notizie ed istituzione Anagrafe immobiliare. Organo paritetico invia relazione semestrale a Ministero Finanze proponendo eventuali modifiche da apportare processo di decentramento.

Agenzia del Territorio mantiene funzioni di:

- individuazione metodologie per esecuzione rilievi ed aggiornamenti topografici e formazione mappe e cartografie catastali;

- controllo qualità informazioni catastali e processo di aggiornamento di atti anche se nella 1° fase di attuazione di anagrafe, funzioni catastali connesse ad accettazione e registrazione di atti di aggiornamento svolte da Comuni ed Agenzia Entrate sulla base di regole tecnico giuridiche fissate con decreto Presidente del Consiglio;

- gestione unitaria e certificata della base dati catastali e flussi aggiornamento informazioni, assicurandone coordinamento per loro utilizzo istituzionale;

- gestione unitaria di infrastruttura tecnologica per modello unico digitale per edilizia;

- vigilanza su attività dei Comuni per aggiornamento dati catastali, con applicazione sanzioni determinate da Ministero Finanze e sentita Conferenza Stato – Autonomie locali

D.Lgs. 112/98 indica a partire da 1/11/2007 in Comune singolo od associato (anche tramite Comunità Montana. Vietato comunque affidamento delle funzioni catastali assegnate a società private, pubbliche o miste esterne) il responsabile della tenuta dei registri immobiliari, nonché degli atti del catasto terreni e del catasto edilizio urbano, compresa: “esecuzione delle formalità di trascrizione, iscrizione, rinnovazione ed annotazione, nonché di visure e certificati ipotecari”; controllo di qualità delle informazioni e dei processi di aggiornamento degli atti; coordinamento dei dati catastali con il flusso di aggiornamento delle informazioni “garantendo l’accesso ai dati a tutti i soggetti interessati”.

Obiettivo del decentramento di funzioni è anche quello di “realizzare un effettivo e totale censimento dei beni immobili ed un completo recupero dei beni catastali ed integrazione della relativa banca dati”.

Agenzia del territorio individua metodologie per gestione unitaria e certificata della banca dati catastale e dei flussi di aggiornamento delle informazioni (v. Controllo qualità dei dati). Comuni espletano funzioni catastali nel rispetto delle procedure fissate da Agenzia del territorio, optando per una delle seguenti aggregazione di funzioni:

a) opzione di 1° livello: consultazione della banca dati catastale nazionale unitaria e servizi di visura catastale informatizzata; certificazione degli atti catastali conservati nella banca dati informatizzata; aggiornamento della banca dati del catasto; riscossione per servizi catastali;

b) opzione di 2° livello: funzione di cui alla lettera a); verifica formale accettazione e registrazione delle dichiarazioni tecniche di aggiornamento del catasto fabbricati; confronto con atti di pertinenza del Comune; dichiarazioni tecniche di aggiornamento e segnalazioni esiti ad Agenzia del territorio e per definizione aggiornamento del catasto fabbricati; verifica formale ed accettazione tecniche di aggiornamento del catasto terreni;

c) opzione di 3° livello: funzioni di cui alla lettera a); verifica formale, accettazione, registrazione, dichiarazioni tecniche di aggiornamento del catasto fabbricati e del catasto terreni; definizione aggiornamento banca dati catastali in base a proposte di parte o ad adempimenti di ufficio.

Comune invia ad Agenzia del territorio delibera esecutiva del Consiglio comunale, indicante modalità con cui intendono esercitare funzioni catastali assegnate, compresa tenuta archivi cartacei delle funzioni catastali, nonché conservazione degli atti.

Agenzia predispone “mappatura di scelte gestionali comunali”, comunicandola a Ministero Economia, anche per assegnazione delle risorse finanziarie e del personale.

Criticità relative alla qualità dei servizi erogati ed azioni di miglioramento intraprese sono verificate congiuntamente da Comuni ed Agenzia del territorio con cadenza almeno semestrale. Se Comune non rispetta livelli di servizio definiti per 2 anni successivi, Agenzia segnala disfunzioni rilevate a Ministero Economia, che invita Comune a rimuovere criticità emerse entro tempo determinato. Se perdura da parte Comune mancato rispetto dei livelli di servizio, Ministero sostituisce Comune nell’espletamento delle funzioni. Se criticità superate, Ministero dispone “riavvio dell’esercizio delle funzioni catastali”.

Agenzia promuove incontri e seminari con Comuni per supportare nella fase di scelta iniziale, nonché supporto formativo ed informativo nella fase di gestione delle funzioni catastali (fornisce idonea documentazione e promuove “sviluppo delle conoscenze e professionalità del personale comunale”).

Territorio suddiviso in zone censuarie, cioè Comune, parte di Comune o microzone (Presenta omogeneità nei caratteri di posizione urbanistica, storica, ambientale, dotazioni di servizi ed infrastrutture urbane. Unità immobiliari sono uniformi per tipologia, anno costruzione, destinazione polivalente) o gruppi di Comuni "caratterizzati da simili caratteristiche ambientali e socio-economiche

Agenzia del Territorio provvedono a revisione zone censuarie esistenti e qualificazione terreni, mentre Comuni delimitano microzone (Delibera Comune inviata entro 15 giorni ad Uffici Provinciali). Se Comuni non effettuano delimitazione, provvede competente Agenzia Territorio che comunica decisione a Comune. Se intervenute significative variazioni su tessuto edilizio-urbanistico o nelle dotazioni di servizi ed infrastrutture, Comune procede a nuova delimitazione microzone. Delibera Comune su microzone ha effetto a partire da 1 Gennaio successivo.

A partire da 1/1/2011 Agenzia del Territorio, in base a nuove informazioni connesse a verifiche tecnico amministrative, telerilevamento, sopralluogo, avvia azione di monitoraggio costante, individuando con Comuni “ulteriori fabbricati che non risultano dichiarati a catasto”

Unità di consistenza immobili è il mq. di superficie catastale. Tariffe di estimo fissate a mq., acquisito parere Comune.

Agenzia Territorio determina per ogni zona censuaria: categoria e numero classi in cui categoria suddivisa. Quadro di classificazione rivisto da Uffici a seguito "intervenute variazioni socio-economiche, ambientali ed urbanistiche" ed approvate da Commissione censuaria provinciale.

Agenzia Territorio procede a revisione tariffe di estimo di immobili urbani a destinazione ordinaria per ogni zona censuaria, categoria, classe, rendita catastale per unità superficie, tenendo conto:

- canoni annui forniti dal mercato delle locazioni;

- valori di mercato degli immobili "al netto di spese e perdite eventuali".

Se Comune si oppone a determinazione tariffe di estimo, queste fissate da Commissione provinciale.

Per unità immobiliari urbane a destinazione speciale, revisione rendite catastali effettuata tenendo conto "reddito ordinario al netto delle spese, perdite eventuali ed al lordo di imposte, sovrimposte e contributi di ogni specie".

Agenzia Territorio provvede a fissare parametri per classamento unità immobili ordinarie (Categoria e classe) ed a destinazione speciale (Categoria). Categoria assegnata in base a "destinazione funzionale di unità immobiliari", mentre classe dipende da "qualità urbana ed ambientale della microzona in cui ubicata, nonché da caratteristiche edilizie di unità medesima e del fabbricato che la comprende". Qualità urbana ed ambientale valutata tenendo conto posizione immobile in microzona (Stato e qualità luoghi circostanti fabbricato), mentre fattore edilizio è dato da dimensione e tipologia, destinazione, epoca costruzione, struttura e dotazione impianti, qualità e stato edilizio, pertinenze comuni ed esclusive, livello del piano.

Agenzia Territorio provvede a revisione classamento, tenendo conto articolazione territorio in microzone, quadro di classificazione, qualità urbane e fattori edilizi di cui sopra, ed acquisendo parere Comune.

In caso di significative differenze nel rapporto tra valore medio di mercato individuato per unità immobiliari di proprietà e corrispondente valore medio catastale ai fini ICI, con quello risultante nelle microzone comunali, Comune chiede revisione ad Agenzia Territorio.

Comune constatata presenza di immobili privati non dichiarati in catasto od esistenza di “situazioni non più coerenti con classamento catastale per intervenute variazioni edilizie”, chiede a titolare immobili di presentare atto di aggiornamento (Notifica ad Agenzia Territorio). Se interessato non adempie entro 90 giorni da notifica, Agenzia Territorio provvede ad iscrizione in catasto di immobili o verifica del classamento (oneri a carico interessato), notificando nuove risultanze del classamento e della rendita (Rendita presunta applicata anche ad immobili non censiti a catasto). Agenzia Territorio notifica ai sensi della Legge 10/11 attribuzione presunta rendita di immobile mediante affissione ad Albo pretorio, di cui fornita notizia su Gazzetta Ufficiale sito internet di stessa Agenzia, Uffici provinciali e Comuni interessati, affinché interessato possa presentare ricorso entro 60 giorni a Commissione tributaria provinciale competente. Rendita presunta o definitiva avranno effetti fiscali a partire da loro iscrizione in catasto, comunque dopo 1/1/2007, “salvo prova contraria volta a dimostrare, in sede di autotutela, diversa decorrenza”. Tributi erariali o tributari calcolati in base a rendita presunta, sono corrisposti a titolo di acconto, salvo conguaglio.

Legge 44/12 stabilisce che per unità immobiliari a cui attribuita rendita presunta, soggetti obbligati presentano atti di aggiornamento catastale entro 120 giorni da pubblicazione su G.U. del comunicato di attribuzione.

Comuni possono modificare risultanze censuarie.

Costruzioni rurali costituenti unità abitative e relative pertinenze, oggetto di classamento autonomo in base a "quadri di qualificazione vigenti in ogni zona censuaria". Costruzioni strumentali per esercizio attività agricole, comprese quelle destinate ad attività agrituristica, censite in categoria speciale D/10 - fabbricati per funzioni produttive connesse ad attività agricole.

Domanda accatastamento nuovi edifici, comprese nuove costruzioni rurali o variazioni delle costruzioni rurali preesistenti o accatastamento di immobili che non risultano, in tutto od in parte, dichiarati al catasto”, da presentare da parte Direttore dei lavori ad Agenzia del Territorio "subito dopo ultimazione dei lavori e, comunque, entro 30 giorni dalla installazione degli infissi", allegando estratto mappa in cui evidenziare particelle su cui insiste nuovo fabbricato, sottoscritto da proprietario e professionista iscritto ad Albo. Allegare planimetria dell'immobile in scala 1:200.

Legge 122/10 impone entro 30/4/2011 a titolari diritti reali su immobili che:

1) non risultano dichiarati in catasto a presentare a fini fiscali dichiarazione di aggiornamento catastale. Agenzia del Territorio, dopo registrazione atti di aggiornamento, rende disponibili ai Comuni dichiarazioni di accatastamento per controlli di conformità urbanistica;

2) sono stati oggetto di interventi edilizi con variazione di consistenza o di destinazione non dichiarati in catasto, a presentare a fini fiscali dichiarazione di aggiornamento catastale.

Restano salvi diritti di Agenzia di intervenire su fabbricati rurali per i quali venuti meno requisiti della ruralità a fini fiscali, nonché accertamento di immobili iscritti in catasto come fabbricati o loro porzioni in corso di costruzione divenuti abitabili “o servibili ad uso cui sono destinati”

Costruzioni o porzioni di fabbricati attualmente iscritti al catasto rurale, comprese costruzioni strumentali alle attività agricole, non aventi più i requisiti di ruralità, anche a seguito di mutazione delle caratteristiche oggettive e di destinazione d’uso dell’immobile, debbono essere iscritti a catasto edilizio urbano entro 30 Giugno 2007. Denuncia presentata da tecnico autorizzato e corredata da:

- apposito questionario prestampato in cui specificare caratteristiche ubicazionali ed architettoniche della unità immobiliare;

- planimetria della unità immobiliare in scala 1:200.

Agenzia del Territorio:

a) esaminate denunce, procede al classamento anche in mancanza del sopralluogo o della tariffa di classamento;

b) individua fabbricati non dichiarati da passare da catasto terreni a quello urbano, anche in base ad incroci con banche dati rese disponibili da soggetti pubblici od elementi acquisiti direttamente (v. AGEA, Servizi Decentrati Agricoltura, Comuni, Agenzia delle entrate);

c) rende disponibili elenco degli immobili presenti nel catasto terreni ad Agenzia delle Entrate (Riscontro con dati di dichiarazioni dei redditi), Comuni (verifiche su effettivo stato e destinazione d’uso di tali immobili), anche tenendo conto dichiarazioni catastali presentate dai soggetti. Risultati delle attività di accertamento di immobili non dichiarati al catasto e dei fabbricati iscritti al catasto terreni che hanno subito modifiche delle caratteristiche o perso requisiti della ruralità sono pubblicizzati per i 60 giorni successivi da comunicato da completamento operazioni, presso Comuni e sito internet di Agenzia del Territorio. Pubblicazione ha valore di richiesta per i titolari dei diritti reali di presentazione degli atti di aggiornamento catastale entro 90 giorni, altrimenti Uffici Agenzia del Territorio, dopo 30 giorni provvedono direttamente, con oneri a carico interessato. Risultati notificati ad interessato

Notifica avvenuto accatastamento inviata ad interessato.

Interessato ha 60 giorni di tempo da pubblicazione su G.U. comunicato di completamento operazioni di aggiornamento catastale immobili, per presentare ricorso. Nuovi redditi in vigore da 1 Gennaio successivo

Mantenimento accatastamento rurale significa per le abitazioni utilizzate da persone e familiari addetti alla coltivazione del fondo e per immobili utilizzati come pertinenze agricole (v. Stalle, fienili, magazzini ...), non essere soggetti a tassazione fiscale

Anche se fabbricati precedentemente accatastati rurali vengono considerati urbani, non si applica recupero delle imposte, tasse, ICI. A fabbricati rurali accatastati come urbani attribuito un reddito catastale presumibile comparato con quello di altre costruzioni di categoria A/6 (Fabbricati di tipo rurale)

Non si considerano produttive di reddito e quindi non tassabili, unità non utilizzate, purché in possesso dei requisiti di ruralità ed inviata dichiarazione autentica da parte proprietario o possessore in cui si attesta assenza di allacciamento alla rete dei servizi pubblici dell'ENEL, acqua, gas ...

Sanzioni:

Titolari di diritti reali su immobili che non presentano dichiarazione di aggiornamento catastale entro 30/4/2011, o nel caso di rendita presunta entro 120 giorni da pubblicazione su G.U. di comunicato attribuzione rendita.

Agenzia del Territorio (anche stipulando convenzioni con Organismi rappresentativi di categorie professionali) provvede direttamente con oneri a carico di interessato definendo rendita catastale presunta in base ad elementi tecnici forniti da Comune, che mantiene comunque propri poteri di controllo urbanistici con relative sanzioni + sanzione quadruplicata rispetto a quelle fissate con decreto

Chiunque dichiara rendita catastale risultata inferiore a quella attribuita da Uffici pubblici: maggiore imposta ed interessi, ma senza sanzioni.

Chiunque non denuncia variazione titolo di possesso immobile o non dichiara nuovo fabbricato ad Agenzia del Territorio entro 31 Gennaio successivo ad abitabilità, o non concede l’accesso ad immobili ai funzionari degli Uffici tecnici, o non provvede a dichiarare perdita dei requisiti di ruralità degli immobili iscritti al catasto terreni: multa da 258 a 2.066 €

Entità aiuto:

Comuni possono consultare a titolo gratuito banche dati di catasto terreni, censuaria e cartografica, catasto edilizio urbano, dati di superfici e unità immobiliari urbane, utilizzando sistema telematico, portale per Comuni, sistema di interscambio con Agenzia del Territorio

Risorse destinate a Comuni per spese di funzionamento catasto fissate in 46.033.000 € di cui:

- 5.629.000 € per spese variabili di produzione da destinare a Comuni in funzione del numero dei dipendenti di Agenzia trasferiti (1.900 €/dipendente)

- 15.404.000 € per conduzione dei locali “a conduzione dell’effettivo subentro dei Comuni nei locali stessi”

- 25.000.000 € per tutti gli altri oneri derivanti dalle effettive situazioni logistico-operative connesse al concreto esercizio delle opzioni prescelte dai Comuni. Agenzia del territorio ed ANCI propongono a Ministero risorse finanziarie da trasferire ai Comuni.

Tributi speciali catastali in base a Legge 869/54 come modificata da ultimo da Legge 44/12:

- certificati, copie ed estratti, di risultanze di atti ed elaborati catastali conservati presso Uffici: 16 €/copia + 4 €/4 elementi dei seguenti: particelle, foglio mappa, quadro unione, copia autenticata mappa, vertice o caposaldo, punto di determinazione coordinate, unità immobiliare, planimetria unità immobiliare urbana

- estratto mappa in originale: 16 € + 4 €/4 particelle richieste

- definizione di volture: 55 €

- dichiarazione di nuova costruzione o di variazione: 50 €/unità appartenente a categoria A, B, C e quelle censite senza rendita; 100 €/unità appartenente a categorie D, E

- dichiarazione dei tipi mappali e particellari e di frazionamento: 65 €/fino a 10 particelle edificate + 3 €/ogni particella eccedente

- attestazione di conformità di estratto mappa: 10 €/estratto mappa + 4 €/ogni 4 particelle richieste

- consultazione atti catastali cartacei: 5 €/richiedente/giorno

- consultazione su base informatica: 1 €/unità immobiliare; 1 €/soggetto/10 unità immobiliari; 1 €/elenco immobili con estrazione dati selezionati/10 unità immobiliari

Importo fisso annuale dovuto da “riutilizzatori commerciali autorizzati per acquisizione originaria di documenti, dati ed informazioni catastali” pari a 1.000 € da versare entro 31 Gennaio.