CONTRATTI DI AFFITTO (Legge 203/82, 116/14; D.P.R. 633/72; D.Lgs.
228/01; D.M. 31/7/98; Circ. 8/2/05; D.G.R.M. 10/11/97) (terra12)
Soggetti interessati:
Proprietari terrieri, coltivatori
diretti, singoli od associati, cioè quanti "coltivano fondo con il lavoro
proprio e della propria famiglia, sempreché tale forza lavorativa costituisca
almeno 1/3 di quella occorrente per le normali necessità di lavorazione del
fondo".
Equiparato a coltivatore diretto
è:
1)
cooperative di lavoratori agricoli o gruppi di coltivatori
diretti riuniti in forme associate che attuano la coltivazione diretta dei
fondi;
2)
laureati o diplomati di qualsiasi scuola di indirizzo
agrario o forestale (laureati in veterinaria in caso di aziende zootecniche) di
età inferiore a 55 anni che si impegnano "ad esercitare in proprio la
coltivazione del fondo per almeno 9 anni".
Esclusi "contratti agrari di
compartecipazione limitata a singola coltivazione stagionale, concessione per
coltivazione intercalare, vendita di erbe di durata inferiore ad 1 anno quando
si tratta di terreni non destinati a pascolo permanente, ma soggetti a
rotazione agraria".
Iter procedurale:
Nuovi contratti di affitto stipulati dopo 3 Maggio 1982 hanno durata di
15 anni, anche nel caso di affittuario non coltivatore diretto, salvo:
a)
affitto
particellare (cioè uno o più appezzamenti di terreno, non costituenti,
neppure insieme ad altri fondi condotti da affittuario, "un'unità
produttiva idonea") in terreni montani ai sensi della Legge 1102/71 individuati
da Regione in base a "natura del terreno, sua estensione o vocazione
naturale": durata contratto di 6
anni;
b)
accordi in
deroga "stipulati tra le parti con l'assistenza delle rispettive
Organizzazioni professionali agricole", eventualmente tenendo conto
"accordi collettivi in materia di contratti agrari" stipulati tra Organizzazioni professionali agricole.
Vietato corrispondere "somme per buona entrata";
c)
terreni montani
destinati ad alpeggio in cui compresi alloggi per personale e strutture
ricovero bestiame: durata contratto di 6
anni
Norme estese a terreni demaniali
o soggetti al regime dei beni demaniali o al patrimonio indisponibile degli
Enti pubblici, compresi terreni golenali, oggetto di affitto o concessione
amministrativa. Ente proprietario può rescindere in tutto od in parte contratto
di affitto mediante preavviso di almeno 6 mesi e pagamento di indennità per
coltivazioni in corso perdute. Su tali terreni ammessi solo “miglioramenti,
addizioni, trasformazioni concordate tra le parti”. Alla scadenza del
contratto, Enti debbono adottare procedura di licitazione privata per nuova
concessione od affitto terreni.
Salvo disdetta comunicata almeno
1 anno prima della scadenza del contratto, mediante lettera raccomandata,
contratto di affitto si intende rinnovato tacitamente per il periodo minimo di
15 anni (6 anni nel caso di affitto particellare).
Se locatore a conclusione
contratto intende concedere in affitto terreno a terzi deve comunicare al
conduttore le offerte ricevute, almeno
90 giorni prima della scadenza mediante lettera raccomandata. Tale obbligo
non esiste se conduttore ha già comunicato di non voler rinnovare affitto od in
caso di “cessazione rapporto di affitto per grave inadempienza o recesso del
conduttore”. Conduttore ha diritto di prelazione se entro 45 giorni offre “condizioni uguali a quelle comunicategli
dal locatore”. Se il locatore concede in affitto fondo a terzi senza inviare
comunicazione, o a condizioni più favorevoli rispetto a quelle comunicate,
vecchio conduttore può esercitare diritto di prelazione entro 1 anno da
scadenza contratto alle stesse condizioni del contratto definitivo con nuovo
locatore.
Affittuario può sempre recedere
da contratto, inviando lettera raccomandata almeno 1 anno prima scadenza annata
agraria.
Risoluzione contratto di affitto,
può avvenire nel caso "affittuario si sia reso colpevole di grave
inadempimento contrattuale", relativo a: non pagamento di almeno 1
annualità canone di affitto (salvo casi in cui "affittuario convenuto in
giudizio dimostri un credito per some pari o superiori ad importo canone da
versare"); razionale coltivazione del fondo; razionale conservazione e
manutenzione del fondo e relative attrezzature; instaurazione rapporti di
subaffitto o sub concessione.
Prima di ricorrere ad Autorità
giudiziaria, locatore deve contestare con lettera raccomandata, presunte
inadempienze. Se affittuario sana, entro 3 mesi da comunicazione, le
inadempienze riscontrate, nessuna risoluzione del contratto.
In caso di morosità, Giudice
nella 1° seduta concede ad affittuario un termine compreso tra 30-60 giorni per
pagare canoni scaduti rivalutati della svalutazione ISTAT e maggiorati
interessi legali.
In caso di risoluzione
incolpevole del contratto, ad affittuario spetta un equo indennizzo "il
cui ammontare in mancanza di accordo tra le parti, è stabilito dal
Giudice", tenendo conto della produttività del fondo e degli anni mancanti
alla scadenza naturale del contratto. Indennizzo comunque inferiore a 12
annualità del canone e superiore "ad annualità residua di durata
contratto". Ad affittuario spetta diritto di ritenzione del fondo fino a
versamento totale indennità.
Nessuna indennità dovuta in caso
dir escissione volontaria del contratto da parte affittuario o scadenza
naturale del contratto stesso.
Contratto di affitto continua se
fondo condotto da 1 solo familiare, purché "la sua forza lavorativa
costituisca almeno 1/3 di quella occorrente per le normali necessità di
coltivazione del fondo".
Contratto ceduto da affittuario,
senza preventiva autorizzazione del locatore, ad un componente famiglia, purché
"svolga da almeno 3 anni attività agricola a titolo principale".
In caso di morte affittuario,
contratto di affitto continua se in famiglia esiste almeno 1 figura in possesso
dei requisiti di imprenditore agricolo a titolo principale o coltivatore
diretto, altrimenti contratto sciolto alla fine annata agraria in corso.
Familiari affittuario sono
obbligati in solido a rispondere di "obbligazioni assunte nello
svolgimento del rapporto agrario".
Vietati contratti di subaffitto,
sublocazione, sub concessione di fondi rustici, pena risoluzione contratto di
affitto e restituzione del fondo richiesta da proprietario "entro 4 mesi
da data in cui ne è venuto a conoscenza". In mancanza di tale richiesta,
subaffittuario o subconcessionario subentra nel rapporto di affitto. Se
proprietario fa valere propri diritti, subaffittuario o subconcessionario può
subentrare nel rapporto di affitto per 3 annate agrarie e comunque non oltre
scadenza naturale contratto di affitto.
Nel caso di contratti di affitto
per terreni demaniali, in caso di pluralità di richieste si procede a d
assegnazione mediante sorteggio, con priorità per coltivatori, singoli o
associati, insediati su terreni confinanti.
In terreni di Università,
Istituti Tecnici Agrari concessi in affitto, iscritta clausola per consentire
svolgimento "attività di ricerca, didattica e scientifica".
In caso di terreni Aziende
Sanitarie Locali in cui siano "cessati rapporti di affitto di fondi
rustici" occorre procedere:
1)
stipula nuovi contratti per periodo necessario ad
usufruire risorse CE per piani miglioramento aziendale realizzati da
"agricoltori che traggono dall'attività agricola la maggior parte del
proprio reddito o da figli coadiuvanti che rilevano l'attività del padre"
2)
stipula contratto di affitto per le abitazioni a favore
di agricoltori anziani privi di altre abitazioni in proprietà od affitto
3)
alienazione beni immobili "non necessari alla
conduzione dell'azienda".
In
caso di morte del titolare del fondo, suo erede in possesso di qualifica di
imprenditore agricolo a titolo principale o coltivatore diretto subentra nella
coltivazione del fondo "anche per la porzione ricompresa nelle quote degli
altri coeredi", su cui si instaura un rapporto di affitto tra coeredi a
partire da data apertura successione. Rapporto che viene meno nel momento in
cui coerede vende propria quota di terreno.
Istituite Commissioni Tecniche
Provinciali, composte da responsabile Servizio Decentrato Agricoltura, 5
rappresentanti proprietari fondi rustici, 4 rappresentanti affittuari
coltivatori diretti, 1 rappresentante affittuari non coltivatori diretti, 2
esperti iscritti ad Albo dottori agronomi nominati da Organizzazioni
proprietari ed Organizzazioni affittuari. Nomina Commissioni da parte
Presidente Giunta Regionale "in modo da assicurare rappresentanza
paritetica delle categorie".
Alle riunioni della Commissione
partecipa, con diritto di voto consultivo, responsabile Ufficio Tecnico
Erariale. Riunioni Commissioni, presieduta da Servizio Decentrato Agricoltura,
valide se interviene maggioranza componenti. Decisioni prese a maggioranza
presenti.
Compito della Commissione Tecnica
Provinciale è quello di:
a)
ripartire territorio provinciale in aree omogenee,
tenendo presente: caratteri pedoclimatici, prevalenti ordinamenti produttivi,
livelli di redditività, mercato dei mezzi di produzione e dei prodotti
agricoli, suddivisione in regioni agrarie ISTAT;
b)
determinare ogni 3 anni, almeno 6 mesi prima inizio annata
agraria, "tabelle per i canoni di equo affitto per zone agrarie
omogenee";
c)
fissare coefficienti di moltiplicazione del reddito
dominicale su cui calcolare canone in base a coefficienti minimi e massimi (tra
50 e 150) per singola coltura e per classi catastali in aree omogenee.
Coefficienti fissati, tenendo conto: condizioni economiche della produzione
(comprese agevolazioni pubbliche), condizioni ambientali, attrezzature
aziendali. In mancanza reddito domenicale per certe colture, Commissione chiede
parere a Commissione Censuaria Provinciale. Se parere non pervenuto entro 120
giorni, Commissione Tecnica provvede direttamente a fissare canone. Commissione
fissa altresì canoni particolari per colture in serra fissa (v. Orticole,
floricole);
d)
fissare coefficienti aggiuntivi "in presenza di
condizioni strutturali che accrescono efficienza e produttività delle aziende e
non siano riportate in catasto", entro seguenti limiti:
-
più 30 punti per fondi rustici dotati di abitazione
colonica "che garantisca adeguate condizioni alloggiative ed esigenze
familiari dell'affittuario e dei lavoratori dipendenti". Punteggio da
determinare in base a: stato manutenzione immobile, esistenza servizi;
-
più 30 punti per fondi rustici "dotati di
efficienti investimenti fissi che recano un diretto apporto alle condizioni di
produttività del fondo" (v. Impianto irrigazione, cantina, stalle);
e)
decidere aumento fino a 10 punti nel caso di affitto a
conduttore non coltivatore diretto;
f)
fissare affitto per terreni demaniali concessi
"per sfalcio delle erbe o per il pascolo" in base a reddito
dominicale della qualità di appartenenza, moltiplicando coefficiente medio
aritmetico della qualità di coltura medesimo ridotto del 70%;
g)
determinare entro
31 Maggio coefficienti di adeguamento dei canoni, in aumento o in
diminuzione, tenendo conto del "mutamento di valore della lira secondo gli
indici ISTAT per i prezzi della produzione agricola";
h)
richiedere a Regione di applicare coefficienti
aggiuntivi (fino a 30 punti) al fine di rendere le tabelle aderenti a realtà
produttiva regionale. Giunta Regionale può consentire applicazione coefficienti
aggiuntivi solo per 1 Commissione provinciale o per determinate zone
agrarie.
Se Commissione Tecnica
Provinciale non comunica tabelle, interessato calcola canone di affitto
provvisorio pari a reddito dominicale moltiplicato per 70.
Ogni 4 anni Presidenti
Commissioni Provinciali si riuniscono per "studiare criteri tendenti ad
evitare nella Regione sperequazioni tra zone omogenee".
Equo canone del fondo è ottenuto
moltiplicando reddito domenicale del fondo per i coefficienti stabiliti da
Commissione. In caso di affitto a "conduttore non coltivatore
diretto" coefficiente maggiorato di 10 punti. Se fondo subisce modifiche,
proprietario chiede revisione classamento catastale ed applica da tale data
equo canone in base a nuovi redditi dominicali stabiliti da Ufficio Catasto.
Concedente ed affittuario possono
eseguire "opere di miglioramento fondiario, addizioni e trasformazioni
degli ordinamenti produttivi e dei fabbricati rurali", purché queste non
modificano destinazione agricola del fondo o contrastano con programmi
regionali di sviluppo o delle vocazioni colturali della zona.
In mancanza di preventivo
accordo, parte interessata invia comunicazione (Lettera raccomandata) ad altra
parte e Servizio Decentrato Agricoltura, corredata da progetto di massima, in
cui specificare "natura, caratteristiche e finalità delle opere di cui si
chiede l'esecuzione". Servizio Decentrato Agricoltura convoca le parti,
eventualmente assistito da rispettive Organizzazioni di categoria, per tentare
un accordo.
Se accordo non raggiunto,
Servizio, entro 60 giorni da comunicazione, "si pronuncia, motivando in
senso favorevole o contrario alle opere richieste" e chiedendo eventuali
modifiche. Parere Servizio comunicato ad entrambe le parti.
Se motivazione favorevole,
indicata data inizio ed ultimazione opere, consentendo a proprietario di far
conoscere (Lettera raccomandata), entro 60 giorni da parere, "se egli
stesso intende eseguire opere" nei tempi e con le modalità prescritte da
Servizio (Se ciò non dovesse avvenire, affittuario comunica a proprietario e
Servizio "la sua decisione di surrogarsi al locatore nell'esecuzione o
completamento delle opere" a sue spese), Trascorso tale termine, o in caso
di risposta negativa del proprietario, affittuario può iniziare lavori.
Proprietario che ha eseguito
opere di miglioramento può chiedere ad affittuario aumento del canone in base a
nuova classificazione catastale del fondo. Se opere non comportano modifiche
nella classe catastale, Commissione tecnica provinciale può determinare
"aumento del canone proporzionato ad incremento produttività del
fondo".
Affittuario che ha eseguito opere
di miglioramento, ha diritto ad indennità corrispondente ad "aumento valore
di mercato conseguito del fondo a seguito dei miglioramenti effettuati,
rispetto a valore attuale di mercato del fondo non trasformato". Le parti
si possono accordare per liquidare indennità anche prima della fine del
contratto di locazione. In mancanza di accordo, una delle parti si rivolge a
Servizio Decentrato Agricoltura che delibera entità della indennità dovuta ad
affittuario, detraendo eventuali contributi pubblici ottenuti da affittuari.
Locatario può trattenere fondo fino a quando proprietario non abbia erogato
indennità fissata, salvo che proprietario non presti idonea garanzia fissata da
Autorità Giudiziaria.
Giudice, tenendo conto condizioni
economiche del proprietario, può stabilire versamento indennità in 5 rate,
maggiorate degli interessi legali e di un "risarcimento del danno
derivante dalla svalutazione monetaria intervenuta tra data accertamento del
diritto e data pagamento somma dovuta".
In caso di vendita del fondo,
cedente deve far registrare nell'atto "esistenza della obbligazione nei
confronti dell'affittuario".
Se per realizzare opere
miglioramento necessarie autorizzazioni, concessioni, licenze, o possibile
ottenere agevolazioni pubbliche, affittuario esegue direttamente pratiche,
previa lettera raccomandata a proprietario.
Affittuario, previa lettera
raccomandata inviata a proprietario almeno 20 giorni prima inizio lavori, può
eseguire piccoli miglioramenti, cioè interventi attuati con lavoro famiglia
coltivatrice e "che non comportano trasformazioni dell'ordinamento
produttivo, ma diretti a rendere più agevole e produttivo sistema di
coltivazione in atto".
Prima di avviare qualunque
procedimento giudiziario in materia di contratti agrari, occorre inviare
lettera raccomandata a controparte e Servizio Decentrato Agricoltura.
Responsabile Servizio Decentrato,
entro 20 giorni da comunicazione, convoca le parti alla presenza rispettive
Organizzazioni professionali "per esperire tentativo di conciliazione
della vertenza". A conclusione tentativo, sottoscritto dalle parti
apposito verbale. Se conciliazione non intervenuta entro 60 giorni da
comunicazione, ognuna delle parti può rivolgersi ad Autorità Giudiziaria.
Giudice nella sentenza deve tener
presente "mantenimento integrità economica dell'azienda o allevamento
animali" ed entità danno nel privare affittuario "del principale
sostentamento suo e della sua famiglia". Rilascio del fondo a seguito
sentenza avviene a fine annata agraria successiva.
Se terreno affittato oggetto di
concessione edilizia, proprietario può chiedere (Lettera raccomandata) rilascio
"area necessaria alla realizzazione dell'opera, dei relativi servizi,
delle opere di urbanizzazione primaria e secondaria". Copia lettera
inviata a Servizio Decentrato Agricoltura che, entro 30 giorni, stima colture
in atto ed eventuali opere di miglioramento eseguite su area da edificare.
Affittuario, oltre a valore stima del Servizio Decentrato, ha diritto ad
indennizzo "per risoluzione incolpevole del contratto", od in
alternativa, al valore di esproprio come fissato da Legge 865/71. Rilascio area
edificabile avviene entro 30 giorni da versamento somma dovuta. Se affittuario
non procede a rilascio, proprietario, nei 30 giorni successivi, invia richiesta
ad Autorità giudiziaria di "emissione provvedimento di urgenza".
Termini di esecuzione opera riportati in concessione edilizia sospesi fino a
rilascio area. Se proprietario non esegue opera nei termini previsti in
concessione, si ripristina contratto di affitto e somme versate trattenute da
affittuario a titolo risarcimento danno.
Contratto di affitto va sempre
registrato. Ammessa denuncia cumulativa dei contratti di affitto di fondi
rustici e beni immobili ad Agenzia delle Entrate attuata anche per via
telematica (Modello riportato su G.U. 37/05), purchè non formati per atto
pubblico o scrittura privata autenticata, entro
28 Febbraio successivo per tutti i contratti stipulati anno precedente.
Operazione che può essere eseguita unitamente al versamento delle relativa
imposte, tramite, tra l’altro, da geometri iscritti ad Albo abilitati da
Amministrazione finanziaria (In domanda specificare, oltre generalità
richiedente, eventuali sedi secondarie o soggetti terzi di cui si intende
avvalersi). Con rilascio abilitazione, Ufficio finanziario fornisce “istruzioni
al corretto utilizzo del servizio telematico”, e provvede a registrazione in
registro utenti valida 3 anni con rilascio “chiave privata” di accesso.
Abilitazione revocata in caso di cessazione attività, gravi e ripetute
inadempienze, quali uso di accesso al servizio per scopi diversi da quelli
autorizzati, uso del software gratuito dell’Agenzia Entrate per scopi diversi,
invio telematico per soggetti esclusi. Ammesso ricorso entro 30 giorni.
Dichiarazione per unico utente
inviata per via telematica nei giorni lavorativi, munita di codice di
autenticazione identificativo utente, specificando dati del contratto (compreso
il testo), e garantendo riservatezza dei dati.
Amministrazione ne attesta
ricevimento, mediante rilascio di apposita ricevuta telematica entro 5 giorni
(Utente può chiederla direttamente ad Ufficio Imposte dopo 30 giorni da invio),
contenente: data ed ora di ricezione del file, identificativo del file
attribuito ad utente, protocollo Agenzia, numero contratti contenuti nel file,
identificativi dei contratti, eventuale motivo di scarto. Nessuna ricevuta
rilasciata se file scartato per mancato riconoscimento codice utente servizio,
invio ripetuto dello stesso file, omessa od errata dichiarazione codice fiscale
utente, file non lavorabile in quanto non usato software Agenzia.
Amministrazione finanziaria
esegue controlli su dichiarazioni presentate per via telematica.
Con successiva ricevuta, Agenzia
conferma addebito versamento imposta presso Istituto di Credito(Riportare
coordinate conto corrente utente ed intermediario vigente presso Istituto di
Credito convenzionato con Agenzia imposta) e ne accerta correttezza. In caso di
omesso od insufficiente versamento, applicata maggiore imposta comprensiva di
eventuali interessi e sanzioni.
Utenti inviano a parte contraente
copia della ricevuta attestante la registrazione e ne conservano copia in sede.
Entità aiuto:
Il D.P.R. 633/72, come modificato
da Legge 248/06, prevede esenzione da IVA per locazioni ed affitti, relative
cessioni, risoluzioni e proroghe, di terreni ed aziende agricole per le quali
gli strumenti urbanistici non prevedono destinazione edificatoria, e di
fabbricati, comprese le pertinenze, le scorte ed in genere i beni mobili
destinati durevolmente al servizio degli immobili locati od affittati
A decorrere da periodo di imposta 2014 coltivatori diretti ed
imprenditori agricoli professionali iscritti ad INPS di età inferiore a 35 anni: detrazione di 19% spese sostenute per
canoni di affitto di terreni agricoli diversi da quelli di proprietà dei
genitori entro limite di 80 €/ha. fino ad un massimo di 1.200 €/anno per
contratto di affitto registrato. Aiuto nell’ambito del regime “de minimis”
agricolo, cioè aiuti pari a 15.000 € nei 2 anni precedenti ed anno in corso. Se
detrazione superiore ad imposta lorda diminuita delle detrazioni per carichi di
famiglia ed altre detrazioni riconosciuto ammontare pari a quota di detrazione
“che non ha trovato capienza nella predetta imposta”
A fini imposta sui redditi a decorrere da periodo imposta 2013,
redditi domenicale ed agrario rivalutati di 15% per periodi di imposta 2013 e 2014; 30% per periodo di imposta 2015; 7% a decorrere da periodo di imposta 2016
In caso di terreni agricoli non
coltivati e terreni agricoli condotti da coltivatori diretti e IAP iscritti ad
INPS rivalutazione pari a 5% nel 2013 e
2014; 10% nel 2015. Ai fini di
disposizioni per acconto imposte sui redditi periodo 2014, 2015, 2016
si tiene conto delle suddette disposizioni